Prenajímate alebo ste prenajali nehnuteľnosť v roku 2022? Ako zdaniť príjmy z prenájmu tejto nehnuteľnosti? Kedy podať daňové priznanie? Realitná spoločnosť HERRYS pre vás pripravila zhrnutie všetkých podstatných informácií a noviniek ohľadne dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti.
Poradíme vám v šiestich prehľadných krokoch:
1. KTO
2. DOKEDY A KDE
3. AKO POŽIADAŤ O PREDĹŽENIE LEHOTY
4. AKÉ TLAČIVO
4. ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY
6. VÝŠKA A VÝPOČET DANE
1. KTO podáva daňové priznanie
Ak ste prenajali nehnuteľnosť na základe uzavretej nájomnej zmluvy a nejedná sa o prenájom nehnuteľnosti vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, príjem, ktorý dosiahnete z takéhoto prenájmu sa považuje za príjem podliehajúci dani. Tento príjem je potrebné priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov.
Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2022 presiahne sumu 2 289,63 eur.
Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, takže daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, presahujúci sumu 500 eur.
Čo platí v prípade, ak prenajímate nehnuteľnosť spolu s manželom/manželkou?
Ak prenajímanú nehnuteľnosť vlastníte v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom pomere, ktorý si vzájomne dohodnú a je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja si uplatnia oslobodenie v sume 500 eur.
Pre ilustráciu uvádzame príklad: Manželia prenajímali v roku 2022 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku 2022 dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2022 na rodičovskej dovolenke.
Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, pričom sa rozhodli rozdeliť príjmy nasledovne:
- na manželku príjmy vo výške 2 300 eur
- na manžela príjmy vo výške 500 eur
Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadne zdaniteľné príjmy z prenájmu. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania dane. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení, vo výške 2 300 eur, zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľné príjmy z prenájmu za rok 2022 boli vo výške 1 800 eur (2 300 - 500). Nakoľko v roku 2022 nedosiahla manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko jej zdaniteľné príjmy nepresiahli sumu 2 289,63 eur.
2. DOKEDY a KDE podať daňové priznanie
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2022 máte povinnosť podať do 31. marca 2023. V tejto lehote ste povinný daň aj uhradiť.
Daňové priznanie sa podáva na miestne príslušnom daňovom úrade. Daňové priznanie možno podať aj na pobočke daňového úradu alebo na kontaktnom mieste daňového úradu.
3. PREDĹŽENIE LEHOTY na podanie daňového priznania
Lehotu na podanie daňového priznania je možné predĺžiť, a to podaním oznámenia o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania, pričom oznámenie musí byť podané najneskôr v lehote na podanie daňového priznania (do 31.3.2023) na miestne príslušný daňový úrad (za predpokladu, že sa podáva v papierovej forme).
Fyzická osoba – podnikateľ, ktorá je registrovaná pre daň z príjmov má povinnosť podať Oznámenie o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania za rok 2022 na predpísanom tlačive elektronicky. Tlačivo je dostupné na nižšie uvedenom odkaze a na jeho podanie je potrebné prihlásiť sa do osobnej internetovej zóny.
https://pfseform.financnasprava.sk/Formulare/VzoryTlaciv/OZN493v22.pdf
4. NA AKOM FORMULÁRI daňovník podáva daňové priznanie
Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiely v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
5. ČO SÚ DAŇOVÉ VÝDAVKY
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov). Tieto výdavky si však daňovník nemôže uplatniť v plnej výške, ale musí ich zistiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmov z prenájmu zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu.
Najlepšie to pochopíte na nasledujúcom príklade: Daňovník dosiahol v roku 2022 príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľné vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, sú vo výške 3 850 eur.
Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 529,17 eura [(5 500 : 6 000) x 3 850].
Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou, ako sú napríklad:
- výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov)
- výdavky na technické zhodnotenie (napr. rekonštrukcia alebo prestavba nehnuteľnosti)
- výdavky na jej opravy a udržiavanie (napr. vymaľovanie nehnuteľnosti)
- iné výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako sú napríklad výdavky na energie)
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
- ostatné výdavky (napr. odmeny právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti, odmena realitnej kancelárie za sprostredkovanie prenájmu nehnuteľnosti, odmeny účtovníkovi za vedenie účtovníctva, poštovné pri komunikácii s daňovým úradom a pod.)
Ak nemáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pri príjme z prenájmu nehnuteľnosti sa energiami rozumie dodávka:
- elektrickej energie
- tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody
- pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť
- plynu
Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä:
- odvádzanie odpadovej vody z domácností
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome
- používanie výťahu
- odvoz popola, smetí a splaškov
- vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou
- internet
Do daňových výdavkov si v takomto prípade nemôžete zahrnúť napr. ani výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti, príspevok do fondu opráv a údržby a pod.
6. VÝŠKA A VÝPOČET DANE
Postup pri výpočte dane z príjmu za prenájom nehnuteľnosti:
- od vášho príjmu sa odpočítajú výdavky, ktoré musia byť preukázateľné a musia slúžiť len na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu podľa toho, či máte nehnuteľnosť zaradenú alebo nezaradenú do obchodného majetku
- vznikne vám základ dane a z neho sa platí daň z príjmu
UPOZORNENIE
V neposlednom rade netreba zabúdať na povinnosť registrácie. Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, resp. jej časť, a nie je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatne zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.
Táto registrácia je dôležitá pri uplatnení ustanovení zákona č. 98/2014 Z.Z., Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý predpokladá splnenie registračnej povinnosti zo strany prenajímateľa.
Zdroj: Finančná správa Slovenskej republiky
