- hovorí o novom downtowne Bratislavy vo svojom rozhovore Jaroslav Mida, investičný riaditeľ českej developerskej spoločnosti Mint Investments, ktorá tu stavia projekt Metropolis. Jaroslav je rodák z Košíc a do Prahy prišiel za štúdiami, ktoré mu otvorili cestu do sveta real estate. V rozhovore spomína, aké skúsenosti mu priniesla práca v jednej z top českých investičných spoločností. Otvára tému transakčných procesov, načrtáva budúci vývoj na trhu a tiež prezrádza, v čom spočíva najväčší potenciál projektu, ktorý v tohtoročnej CIJ Awards získal ocenenie Best Residential Upcoming Development.
Prečo ste si vybrali práve Inštitút ekonomických štúdií na Karlovej univerzite?
Mám rád matematiku, ekonómiu a tiež štúdium jazykov, preto som si zvolil magisterský odbor financie, finančné trhy a bankovníctvo, ktorý tieto témy spájal. IES som si vybral tiež kvôli jeho komornejšiemu charakteru, vďaka ktorému som nadviazal bližšie vzťahy s ľuďmi z ročníka. Prednášky našich profesorov ma bavili a v mnohom boli pre mňa prínosné. Nadobudol som tu cenné znalosti, ktoré som mohol ďalej aplikovať v mojej práci.
Aké ste mali plány po škole? Mali ste predstavu, ako a kde využijete to, čo ste sa naučili?
Štúdium bolo inšpiratívne, ale v makroekonómii som sa nevidel, zaujímalo ma jeho praktické využitie v reálnom živote ľudí a firiem. V poslednom ročníku vysokej školy som sa prihlásil na nový kurz, ktorý bol zameraný na investovanie do nehnuteľností. Viedli ho skúsení ľudia z praxe, ktorí dodnes pôsobia v Česku na vysokých pozíciách v rámci realitného segmentu. Už počas kurzu som sa uchádzal o pozíciu ekonomického analytika na čiastočný pracovný úväzok, ktorého v tom čase hľadali v Mint Investments. Časom sa z polovičného úväzku stal plný a tento rok je to už 8. rok môjho pôsobenia v Minte. Z pozície analytika som po niekoľkých rokoch prešiel na pozíciu investičného riaditeľa a v súčasnosti vediem vo firme náš investičný tím.
Prečo ste si poslali životopis práve do Mint Investments?
Keď som prišiel do Mintu v roku 2014, spoločnosť bola menšia ako dnes. V tom čase som mal 22 rokov, chodil som na real estate kurz a hľadal som niečo zaujímavé. Vnímal som to ako príležitosť venovať sa tomu, čo som študoval. Oslovila ma najmä rodinná atmosféra v Minte, nebola to žiadna korporácia. To mi bolo sympatické. Dodnes tu máme rodinnú atmosféru a kamarátske vzťahy.
Ako fungujete s vedením, s partnermi firmy?
Partneri spoločnosti Mint Investments majú 20 až 25 rokov skúseností v real estate. Dodnes sa od nich učím. Máme veľmi dobré vzťahy. Na začiatku bolo dôležité získať si ich dôveru. K tomu, aby som sa mohol stať vedúcim, viesť druhých ľudí a manažovať projekty, som ich musel presvedčiť, že som schopný pracovať samostatne, efektívne a podľa ich predstáv. Komunikácia je tu veľmi dobrá a priama a za tie roky sme si medzi sebou vybudovali vysoký level dôvery.
Aké boli vaše prvé projekty? Bola prax veľkým rozdielom oproti tomu, čo ste sa učili v škole?
Keď som nastúpil, bol som čerstvo po škole, čiže s nulovou znalosťou praxe. Škola ma naučila disciplíne a základy typu úver/úrok, ale aplikovať to do reality nebolo vôbec jednoduché. Prvý projekt, ktorý som urobil od A po Z sám, bol Avenir business park – kancelárska budova v Prahe (25 000 m2), kde sa kruh uzavrel minulý rok, keď sme ju predali. To bolo moje prvé „real estate-ové“ dieťa. J
Čo vás na vašej práci baví najviac?
Najzaujímavejší je pre mňa transakčný proces, čiže rokovania, hľadanie riešení, vyjednávania s bankou a protistranami. Inšpirujem sa naším vedením, ktoré má množstvo skúseností na tomto poli. Komunikácia a vyjednávania s bankou sú ďalšie extrémne dôležité časti procesu, pretože každý projekt musí byť nejako financovaný.
Ako prebieha taký transakčný proces?
Prvá etapa celého procesu je identifikácia investičnej príležitosti. Či už zo strany kupujúceho, keď obvykle my aktívne oslovujeme vlastníkov na odkup, prípadne sa zúčastňujeme tendra, alebo zo strany predávajúceho, keď rozbehneme celý proces a snažíme sa projekt predať. V oboch prípadoch si nahodíme vstupné informácie interne do čísel a vyhodnotíme, nakoľko je jednotlivá príležitosť zaujímavá pre nás a našich investorov. Ak nás to zaujme, začne druhá časť procesu. Pripravíme ponuku na odkup, resp. akceptujeme ponuku na predaj našej nehnuteľnosti. Nasleduje proces previerky nehnuteľnosti. Najmeme si externých poradcov, skúmame, či daná nehnuteľnosť aj spoločnosť sú v poriadku z finančného, technického, daňového a právneho hľadiska. Ak to všetko bez problémov prebehne, tak sa dohaduje transakčná dokumentácia a zároveň začneme rokovať s bankou, ktorá bude projekt financovať. Pri hladkom priebehu trvá celý proces 3 mesiace, pri zložitejšom to môže byť aj pol až trištvrte roka.
Ako vyzerá váš pracovný deň? Aké úlohy riešite?
Každý deň v mojej práci je iný. Začínam väčšinou tým, že skontrolujem maily, niektoré prichádzajú aj v noci, keďže máme investorov aj v iných časových pásmach. V určité dni som na 100 % ponorený do riadenia transakcií a manažmentu ľudí v tíme. Veľa času strávim komunikáciou s bankami, ktoré nás financujú alebo stretnutiami s obchodnými partnermi, keď sa snažím získať prehľad alebo dôležitú informáciu z trhu. Iný deň sa zaoberám developmentami, ich progresom, vývojom predaja či nákladov. Venujem sa projektu Metropolis, dohliadam na to, aby sme spĺňali komerčné míľniky, dohody s bankou a veci predajného charakteru. Technickú časť projektu prenechávam na kolegov. Ďalšie dni sa venujem rozvoju firmy, hľadám príležitosti na nové transakcie.
Spomenuli ste komerčné míľniky Metropolisu. Ktoré sú to a ako sa monitorujú?
Každý komerčný projekt má svoj plán, rovnako aj Metropolis, pri ktorom sme stanovili, koľko sa má predať a za aký čas, aké tržby sa očakávajú, kam to má ekonomicky smerovať. Máme tu stanovený rozpočet a zadefinovali sme si ziskovosť projektu. Je to typický príklad developmentu, pri ktorom monitorujeme, ako sa projekt postupne vyvíja. Sledujeme to na mesačnej báze.
Ako vnímate Metropolis ako projekt na bývanie? V čom vidíte jeho najväčší potenciál?
Metropolis je unikátny projekt v skvelej lokalite, ktorá je tou najlepšou v celej Bratislave. „Bratislavský Manhattan“ bude po dokončení všetkých projektov štvrťou, akú sme si v tomto regióne nevedeli pred niekoľkými rokmi ani predstaviť. V Minte sme veľmi radi, že môžeme byť súčasťou tohto moderného urbanizmu. Projekt ponúka všetko, čo náročný klient očakáva: najlepšie byty na predaj v Bratislave s komfortným vybavením a modernými technológiami (sálavé stropné kúrenie a chladenie, vetranie rekuperáciou), krásnymi výhľadmi, dostatkom podzemných parkovacích miest, obchodnými priestormi, ktoré ponúknu obyvateľom rozmanité služby. A lukratívnu polohu, blízko centra, na skok do Starého Mesta či k Dunaju. Čo viac si dnes človek môže priať na spokojný život v meste? 😊
Je obdivuhodné vidieť zanietenie každého člena vášho tímu pre Metropolis. O Mint Investments je známe, že žije svojimi developmentami, čo je vidieť na každom z nich. Na akých ďalších v súčasnosti pracujete?
Aktuálne máme vo výstavbe projekt Alfa Residence v pražských Stodůlkach (76 bytov). Nedávno sme získali povolenie na jeho druhú fázu (372 bytov) a zároveň pracujeme na developmente na Žižkove. Manažujeme náš úspešný rezidenčný fond zameraný na projekty nájomného bývania, ktoré v Česku získava čoraz viac popularity. A, samozrejme, neustále skúmame trh a aktívne vyhľadávame nové príležitosti. Sledujeme situáciu vo svete a prispôsobujeme tomu našu stratégiu.
Na čo ste doteraz najviac hrdý v rámci vašej kariéry v Mint Investments?
Som hrdý na každú jednu transakciu, na ktorej som sa podieľal. Každá bola iná, mala svoje špecifiká a každá ma naučila niečo nové. Vyzdvihol by som moje dve najväčšie - Main Point Pankrác a Coral Office Park v Prahe. Mám radosť z toho, že v Minte sa mi podarilo profesionálne rásť a som za to aj vďačný. Vážim si, že mi vedenie spoločnosti dôveruje a že mám ich podporu. Som úprimne hrdý na všetky projekty Mintu a na to, ako naša spoločnosť vyrástla. Bolo tu 30 ľudí, teraz je ich 50. Mali sme v portfóliu 300 - 400 miliónov eur pod našou správou, v súčasnosti je to viac než 1 miliarda eur. Tvrdá práca celého tímu sa vyplatila. Dnes investujeme a spravujeme kancelárie a obchodné centrá a v portfóliu máme aj 4 developerské rezidenčné projekty. Sú to naše čerešničky na torte, venovali sme im enormné úsilie a čas, investície a more trpezlivosti, keď sme neskutočne dlho čakali na povolenia. Často sme sa sami seba pýtali, či to má ešte cenu. Ale vydržali sme a teraz môžeme zbierať úrodu.
Mint má v portfóliu široký rozsah služieb a výsledky skupiny potvrdzujú, že neustále rastie. Čo je vašou ďalšou métou?
Aktuálne patríme k najväčším správcom komerčných nehnuteľností v Česku, takže cieľom je ďalej napredovať v rebríčku. V budúcnosti by sme radi rozšírili oblasť našej pôsobnosti a zakomponovali nový typ nehnuteľností. A naďalej chceme rozvíjať aj náš otvorený rezidenčný fond pre ľudí.
Ako vnímate situáciu na realitnom trhu na Slovensku a v Česku?
Česko aj Slovensko majú jednu hlavnú spoločnú črtu - obyvatelia chcú bývať vo vlastnom. Tým pádom dopyt po nehnuteľnostiach je veľmi vysoký. Česko v posledných rokoch trpí pomalými povoľovacími procesmi, a tým pádom nízkym objemom výstavby v porovnaní s dopytom po bytoch. To malo za následok prudký nárast cien v posledných rokoch, ktorý bol podporený atraktívnymi hypotekárnymi podmienkami. Záujem bol obrovský, ako na bývanie, tak aj na investíciu.. Dnes sa nachádzame vo zvláštnom bode, keď stavebné náklady stále rastú, niektoré sa ustálili, ale na oveľa vyšších úrovniach ako predtým. Zároveň Česká národná banka razantne zvýšila úrokové sadzby, čiže stále menej ľudí si môže dovoliť dnes kúpiť vlastnú nehnuteľnosť. Bratislava je zatiaľ v odlišnej situácii, kde síce povoľovacie procesy sú taktiež pomalé, na druhej strane je tu viac priestoru na rezidenčnú výstavbu (oproti Prahe) a hypotekárne sadzby sú ešte na primeranej úrovni. Bratislava ako mesto bohatne, rastie, prilákala mnoho medzinárodných firiem a špičkových odborníkov. V slovenskej metropole tkvie veľký potenciál.
Aký bude podľa vás vývoj realitného odvetvia v nasledujúcom období?
Celé realitné odvetvie v posledných rokoch prudko rástlo. V krátkodobom horizonte očakávam miernu stagnáciu, korekciu lacnejších nehnuteľností alebo starších second-hand bytov, ktoré v poslednom období dobehli novostavby. Banky zvyšujú úrokové sadzby, a to zdražuje financovanie. Takže každá investícia musí byť ešte lepšie premyslená. Pre spoločnosti, ako sme my, bude dôležité mať správne poskladané portfólio a projekty a venovať sa každému jednému špeciálne. V Minte sme na to pripravení a čakáme, čo prinesie toto obdobie. Dúfame, že nové investičné príležitosti prídu čoskoro.
Čo by ste poradili ľuďom, ktorí chcú začať podnikať v oblasti investovania?
Človek si musí nastaviť vlastnú stratégiu a držať sa jej, nezľaknúť sa zmien. Posledné tri roky boli náročné, šokové, prišiel covid, potom vojna, nedávno problémy s energiami. V týchto situáciách sa ukazuje, kto je investor a kto nie. Veľa ľudí sa bude zbavovať svojich pozícií – tí menej skúsení. A tí, ktorí budú schopní udržať si svoje pozície, budú ziskoví. Odporúčam zachovať si vždy určitú disciplínu – ak si človek určí, ako bude postupovať, tak by mal zotrvať a nemeniť to. Samozrejme, za predpokladu, že sa nezmení niečo zásadné či kľúčový fundament, kvôli ktorému si tento postup zvolil.
