„Pamätám si časy, keď 1-izbové byty stáli 50- až 70-tisíc eur. Dnes stojí toľko parkovacie státie,“ hovorí realitný analytik. Ceny bytov v Bratislave konštantne stúpajú. Dalo by sa jednoducho skonštatovať, že byty v Bratislave už lacnejšie nebudú, čo je aj zlé, aj dobré. Realitná bublina, ktorá by praskla, zatiaľ nie je realitou. Partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák v rozhovore pre Refresher vysvetlil, prečo sa stavajú čoraz menšie byty, prečo za stúpajúce ceny nemôžu len developeri, a prezradil, ako sa darí projektu Metropolis v downtowne, ktorý majú vo svojom portfóliu.
Nedávno som videla na sociálnej sieti vtipné zhrnutie realitného trhu v Bratislave v roku 2022: 3-izbové byty s rozlohou 2-izbových sa predávajú za ceny 4-izbových. Koľko je na tom pravdy?
Je to úplná pravda. Spôsobuje to dopyt vyšší ako ponuka, ktorý je založený na stále veľmi dobrej dostupnosti financovania. Dostupnosť bývania v Bratislave je historicky najlepšia aj v porovnaní s inými krajinami. U nás je tretie najdostupnejšie bývanie v celej Európe. Trh celý rok smeroval k tomu, že sa zdražovalo a zdražovalo, stále sa hľadal strop.
Ktorý však neprišiel…
Presne tak. Zatiaľ sa stále zdražuje. Aby developeri vedeli poskytnúť dostupné bývanie, musia znižovať výmeru bytov. Kým dvojizbový byt pred rokom 1989 mal 60 štvorcových metrov, dnes má 50 a budú sa stavať aj menšie. V novostavbách majú štandardne výmeru 42 až 44 štvorcových metrov. Pamätám si časy, keď 1-izbové byty stáli 50- až 70-tisíc eur. Dnes stojí toľko parkovacie státie.
Platí znižovanie výmer pre všetky lokality v Bratislave?
Dostupnosť bývania pre všetky cieľové skupiny z hľadiska konečnej predajnej ceny je alfa a omega celého procesu. Keď stúpajú náklady a dostupnosť nestúpa, to znamená nestúpajú úmerne aj platy, musí ísť dole výmera. V rámci projektov sa dajú nájsť výnimky, ako sú penthousy na najvyšších podlažiach, ale v princípe to platí. Väčšina z toho, čo sa stavia, je už aj predaná. Všetci cielia na to, aby kúpili čo najlepšie, čiže chcú byť na začiatku predaja projektu.
Podľa dát IUR súhlasné záväzné stanovisko získalo v Bratislave v roku 2020 len 1 957 bytových jednotiek (čo je o 1 000 menej ako skolaudovaných bytov za rovnaké obdobie). Cítiť, že na trhu je nedostatok bytov?
Keď dnes hľadáte nové bývanie, ste veľmi limitovaní. Máte dohromady štyri, päť projektov, ktoré sú v ponuke najviac promované a cieli na ne celý trh. Potom sú tu zvyšné projekty, kde ostáva posledných 10 percent z nepredaných bytov za najvyššie možné ceny. Ponuka je veľmi limitovaná a prejavuje sa to tak, že ceny ďalej rastú.
Môže sa ponuka bytov v blízkom čase výrazne zlepšiť? Keď sa pozrieme na downtown, vyzerá to, že v Bratislave je stavebný boom.
Štatistický úrad ešte nevydal údaje za minulý rok, takže to nemôžem povedať s istotou. Vyzerá to, že v Bratislave sa stavia. Ale väčšina z toho, čo sa stavia, je už aj predaná. Všetci cielia na to, aby kúpili čo najlepšie, čiže chcú byť na začiatku predaja projektu. S Metropolisom, ktorý aktuálne predávame, sme sa ešte stále nedostali nad úroveň terénu a máme predanú viac ako polovicu bytov.
Je to na takýto projekt veľa?
Je to nadštandardne veľa. Aj napriek tomu sme počas minulého roka jedenásťkrát zdražovali.
O koľko projekt zdražel vo výsledku?
Predpokladám, že dnes je to pri určitých kategóriách bytov viac ako 50 percent od začiatku predaja, čo bolo v novembri 2020.
A stále máte záujemcov…
Predaj sa postupne spomaľuje. Tým, že sa nám znižuje aj ponuka, je to normálne, ale stále máme viac než dva roky do reálneho dokončenia stavby. Máme ešte čas.
V Metropolise ste si kúpili investičný byt aj vy. Čím vás presvedčil?
Zvažovali sme viacero hľadísk, ale vyhrala poloha a technologický a materiálový štandard projektu. Mlynské nivy sú veľmi perspektívna lokalita z hľadiska rastu ceny. Štvorizbové byty sú dnes v cenovej relácii, ktorú si väčšina ľudí nemôže dovoliť.
Pohybujú sa ceny prémiového bývania inak ako ceny ostatných rezidenčných nehnuteľností z hľadiska dynamiky rastu?
Dopyt konzervatívnych investorov sa sústreďuje práve do týchto, nazvime to prémiových lokalít a projektov. Aj dynamika cien je tak iná. Podobne ako pri Metropolise tam rastú ceny vo všeobecnosti rýchlejšie, lebo aj ponuka je veľmi obmedzená.
Ak sa ponuka nezlepší a pridajú sa aj ďalšie faktory ako inflácia a ceny stavebných materiálov, kam až podľa vás môže stúpnuť cena za štvorcový meter? Bude tohtoročný nárast taký dramatický ako vlani?
Je to už obohraná pesnička, ale nikto nemá krištáľovú guľu. Niekto povedal, že to bude 10- až 15-percentný nárast, takže túto formulu teraz všetci opakujeme. Náš predpoklad, že ten rast nebude až taký vysoký, je založený na tom, že narážame na dostupnosť. Štvorizbové byty sú dnes v cenovej relácii, ktorú si väčšina ľudí nemôže dovoliť.
Smerujeme do realitnej bubliny, ktorá by mohla prasknúť?
Národná banka prijala opatrenia, ktoré by mali zmierniť nafukovanie realitnej bubliny. Sme v úplne inej situácii, ako sme boli v roku 2008, aj keď ľuďom sa môže zdať, že tá situácia je na hrane. Trh je stále perspektívny pre väčšinu developerov. Aj tí, ktorí sa nevenovali výstavbe rezidencií, už začali meniť názor.
Motivuje inflácia ľudí do skorej kúpy nehnuteľnosti? Keď sa zvyšuje inflácia, je výhodné byť dlžníkom.
Áno, ale pozorujeme to už dlhšie, ľudia sa obávali inflácie už minulý rok. Všetky investičné nákupy, ktoré sme vlani zažili, boli určite čiastočne podmienené touto motiváciou. Trh je stále perspektívny pre väčšinu developerov. Aj tí, ktorí sa nevenovali výstavbe rezidencií, už začali meniť názor. Jedným z takýchto prípadov je HB Reavis, ktorý ide stavať v zóne Chalupkova. Napríklad, ale aj iní developeri. Je to, samozrejme, zaujímavý biznis a bytov sa pripravuje stále dosť. Pomalé povoľovacie procesy spôsobujú, že projekty neprichádzajú všetky naraz, ale to je na druhej strane aj dobre. Mohlo by to spôsobiť ponukový šok.
Čo je ponukový šok?
Ponukový šok by znamenal, že v jeden moment bude napríklad ponuka niekoľkonásobne vyššia ako dopyt.
Je vôbec možné, aby ponukový šok nastal pri súčasnej realitnej situácii v Bratislave?
Určite nie.
Predpokladáte, že podmienky na získanie hypotéky sa budú sprísňovať, alebo sa budú hypotéky zdražovať?
Teraz je to veľmi nejasné. Chvíľu sme si mysleli, že tento rok ešte k zdražovaniu hypoték nedôjde, potom sme dospeli k záveru, že by sa tak mohlo stať. Ale asi to nebude také drastické, ako sa všetci boja. Nenastane u nás taká situácia ako v Česku. Európska centrálna banka nechce pristúpiť k rovnako zásadnému zvyšovaniu úrokových sadzieb. Zdražovanie hypoték u nás už ohlásili prvé banky, ako môžeme vidieť v médiách.
Poďme si konkretizovať, čo sa stalo v Českej republike.
Česká národná banka zvýšila úrokovú sadzbu na viac ako štyri percentá. Hypotéky tam dnes stoja okolo 5 percent. Pri vysokých predajných cenách bytov, najmä v Prahe, sa developeri právom obávajú, či bude bývanie stále dostupné.
Bratislava už rozbieha projekty s nájomným bývaním. Môže to zásadne ovplyvniť správanie záujemcov o kúpu bytu tak, že sa rozhodnú počkať si na nájomné bývanie a kúpu odložia?
Z hľadiska množstva nájomných bytov, ktoré ohlásili, si nemyslím, že to bude mať nejaký dramatický efekt. Keď sa dnes pozrieme na komerčný nájomný trh, je na ňom 4- až 5-tisíc bytov, ktoré sú v ponuke a cirkulujú.
V rámci výstavby nájomného bývania má mesto rozbehnuté a plánuje viac spoluprác s developermi, kde dôjde vo vybraných lokalitách aj k zmene územného plánu. To by už mohlo pomôcť?
Dúfam, že to tak bude a situácia sa zlepší. Zatiaľ to však s istotou nevieme povedať. Pozemky určené čisto na rezidenčnú výstavbu dnes predstavujú menej ako 5 percent. Všetky ostatné majú nejakú komplikáciu, napríklad, že na ňom developeri musia postaviť prevažne občiansku vybavenosť. Keď zmena v rámci spolupráce mesta a developerov prebehne rýchlo, určite to veľmi pomôže. Čím dlhšie sa projekt stavia, tým sa potenciálna marža developera znižuje, lebo vám stúpajú náklady spojené s financovaním.
Čo by sa na trhu mohlo, respektíve muselo stať, aby ceny začali klesať?
Ja hovorím, že keď ceny klesajú, nie je to dobrý stav. Tí, čo chceli nakupovať, vtedy odkladajú svoje rozhodnutie a čakajú, kým to klesne ešte viac, a tým, čo už nehnuteľnosť vlastnia, sa situácia logicky nepáči. Na to, aby dnes nastala, by podľa mňa musela prísť vojna aj na Slovensko. Developeri dnes nemajú prečo zlacňovať, skôr ich rastúce náklady nútia zdražovať.
Zdražovanie teda nie je svojvôľa „zlých developerov“...
Nie. Je to všetko výsledok situácie. Predstavte si, že máte predaných 70 percent bytov na projekte, ktorý je teraz v polovici výstavby. Príde za vami dodávateľ a povie vám, že buď akceptujete nové ceny, alebo odchádza zo stavby. A vy nemáte na výber, lebo z výnosov, ktoré máte doteraz, mu neviete zaplatiť. Navyše máte peniaze požičané od banky. Musíte dať vyššiu cenovku na byty.
Aká je približná marža v developerskom biznise?
S výnosom na vlastné zdroje sa bavíme o úrovni okolo 10 až 13 percent. Čím dlhšie sa projekt stavia, tým sa potenciálna marža znižuje, lebo vám stúpajú náklady spojené s financovaním.
Stúpajúce ceny môžu tešiť tých, ktorí kupovali nehnuteľnosť ako investíciu. Oplatí sa investovať do nehnuteľnosti aj teraz?
Bývanie je podľa mňa najlepšia investícia. Dokáže kombinovať vlastnú spotrebu s investovaním. Z hľadiska storočného vývoja, ktorý môžeme sledovať aj v iných krajinách, cena nehnuteľností konštantne stúpa. Aj z hľadiska hypotéky bude cena bytu vždy vyššia.
Kde a aký veľký byt sa teraz najviac oplatí kúpiť?
Vnímame, že je teraz veľký odliv záujemcov o vlastné bývanie z kategórie 4- až 5-izbových bytov. Najdopytovanejšia kategória sú 2- a 3-izbové byty. Dvojizbové byty dnes tvoria takmer polovicu celej ponuky. Je predpoklad, že z krátkodobého hľadiska budú rásť ceny tých bytov, ktorých je najmenej. 1-izbové, 1,5-izbové, 3-izbové.
Takže sa mi napríklad oplatí kúpiť radšej dva 1,5-izbové byty ako jeden 4-izbový?
Určite áno.
Čo zvážiť pred tým, než sa rozhodnem investovať do nehnuteľnosti?
Či je človek schopný investovať doň potrebný objem peňazí, či je predateľný, prenajateľný a či ho dokážete prenajať aspoň za toľko, aby ste zvládli zaplatiť hypotéku, čo nie je v Bratislave samozrejmosť.
Autor: Redakcia REFRESHER, Veronika Szűcs Rajničová
*Rozhovor bol spracovaný pred konfliktom na Ukrajine.
