Ceny bytov naďalej porastú, prenájmy čaká mierne oživenie

Aj napriek nepriaznivým ekonomickým dôsledkom súčasnej krízy si vlani pripísali predajné ceny bytov a domov v hlavnom meste a okolí dvojciferný rast. Pri prenájmoch síce počet uzatvorených zmlúv narástol, avšak ceny mierne poklesli. Vyplýva to z údajov realitnej kancelárie HERRYS, ktorá je najväčšou realitnou kanceláriou v Bratislave s viac ako 800 transakciami ročne. Tento rok ceny nehnuteľností napriek pokračujúcim obmedzeniam naďalej porastú a ceny za prenájmy by sa mohli na konci roka vrátiť na pôvodnú úroveň spred začiatku pandémie.

Viac bytov na prenájom

Na začiatku minulého roka bol počet voľných bytov na prenájom v ponuke realitnej kancelárie stabilný, zlom nastal v marci, kedy sa aj na Slovensku naplno prejavila pandémia koronavírusu. „Pribudli nám najmä byty, ktoré majitelia prenajímali formou služby Airbnb alebo byty, ktoré sa uvoľnili po zahraničných zamestnancoch nadnárodných spoločností. Celkovo sa nám ponuka prenájmov počas prvej vlny pandémie zvýšila o 40 percent ,“ hovorí Martin Marsina, partner realitnej kancelárie HERRYS.

Od mája počet ponúk postupne klesal a to najmä vďaka výrazne zvýšenému dopytu. „V júli a auguste sme zrealizovali 107 prenájmov, čo predstavovalo nárast o 75 percent oproti letu 2019. Po uvoľnení opatrení sa tak naplno prejavila odložená spotreba z prvej vlny pandémie. Zaznamenali sme vyšší počet prenájmov aj pre zahraničných zamestnancov veľkých firiem,“ vysvetľuje Martin Marsina. Počet dostupných nehnuteľností sa zvyšoval opäť na konci minulého roku, keď začiatok zimy priniesol oproti jeseni o 30 percent viac voľných bytov. Napriek turbulentnému roku narástol realitnej kancelárii v Bratislave počet uzatvorených nájomných zmlúv počas celého roka o pätinu na 396 kontraktov a priemerné nájomné bez energií v rámci zrealizovaných obchodov realitnej kancelárie predstavovalo vlani 667 eur za mesiac.

Kto si hľadal podnájom a z čoho si vyberal

Priemerný vek záujemcu o prenájom v Bratislave bol podľa údajov realitnej kancelárie HERRYS vlani 33 rokov. Majitelia nehnuteľností boli o niečo starší a ich priemerný vek dosiahol 46 rokov. Najčastejšie sa prenajímali dvojizbové byty, ktoré tvorili až polovicu zo všetkých uzatvorených zmlúv realitnej kancelárie. Druhou najčastejšou nehnuteľnosťou na prenájom boli minulý rok trojizbové byty (23 percent). Zvyšok tvorili jednoizbové byty a garsónky (14 percent), štvorizbové byty (5 percent) a rodinné domy (3 percentá). Najatraktívnejšími lokalitami sa stali Staré Mesto a Ružinov, ktoré tvorili viac ako 60 percent zo všetkých nájomných zmlúv kancelárie. Trend vývoja pri prenájmoch poukázal na preferenciu nového bývania pred staršími nehnuteľnosťami, čo v praxi znamenalo, že vlani bola takmer každá tretia prenajímaná nehnuteľnosť mladšia ako 5 rokov.

Záujemcovia o bývanie v prenájme mali v minulom roku na výber z podstatne väčšej ponuky ako po minulé roky a tak preferovali dizajnovo dobre a kompletne zariadené nehnuteľnosti. Majitelia sa tak so svojimi ponukami museli od konkurencie výrazne odlíšiť. „Nehnuteľnosti nemuseli byť luxusné, ale nájomcovia uprednostňovali kompletne zariadené byty a domy. Najviac to bolo vidieť v strednom segmente, v ktorom uspeli napríklad majitelia dvojizbových bytov s plne zariadenou nehnuteľnosťou vrátane dekorácií a všetkých potrebných spotrebičov,“ dopĺňa Martin Marsina. Naopak majitelia, ktorí sa rozhodli prenajať nezariadené byty alebo domy, čakali na záujemcov podstatne dlhšie.

Predaj bytov priniesol vlani nový typ kupujúcich

Napriek výrazným protipandemickým opatreniam, viacerým lockdownom i prepúšťaní na trhu práce sekundárny trh i ceny nehnuteľností vlani naďalej rástli. Vyššie ceny predaných nehnuteľností v porovnaní s predchádzajúcim rokom zaznamenali aj v realitnej kancelárii HERRYS. Dôvodov je viacero. „K dispozícii je stále výhodné bankové financovanie, keďže priemerná úroková sadzba na hypotéky medziročne klesla o pol percenta. Ďalším dôvodom je stále obmedzená ponuka developerských projektov, ktoré niekoľko rokov nestíhajú pokryť dopyt,“ vysvetľuje Martin Marsina.

Realitná kancelária síce zaznamenala približne rovnaký počet uzatvorených zmlúv, no ceny predaných nehnuteľností vlani vzrástli o 11 percent. Napriek situácii klienti svoje rozhodnutie neodložili, nakoľko očakávajú ďalší nárast cien. Až takmer 80 percent z predaných bytov na sekundárnom trhu predala realitná kancelária HERRYS záujemcom pre ich vlastné bývanie. Typický kupujúci tejto bratislavskej realitnej kancelárie mal 38 rokov a priemerný vek predávajúceho bol vyšší o šesť rokov. Kupujúci prejavili záujem predovšetkým o trojizbové byty, kde HERRYS zaznamenal o tretinu väčší záujem ako pred rokom. Druhou najčastejšou voľbou kupujúcich boli dvojizbové byty (28 percent). Necelú pätinu z predaných bytov tvorili v najväčšej realitnej kancelárii garsónky a jednoizbové byty. Každá desiata predaná nehnuteľnosť v hlavnom meste a okolí zas bola rodinným domom. Darilo sa aj stavbám mladším ako päť rokov, ktoré tvorili pätinu zo všetkých predajov realitnej kancelárie. Najobľúbenejšou lokalitou bol Ružinov (26 percent) nasledovaný Dúbravkou a Karlovou Vsou (18 percent) a Novým Mestom (16 percent).

Pri uzatváraní zmlúv zaregistrovali realitní makléri rôzne nálady kupujúcich. Ľudia sa rozhodovali čoraz častejšie ochrániť svoje úspory pred predpokladaným nárastom inflácie. „Viacerí klienti si vlani vybrali svoje peniaze z rôznych finančných produktov a presunuli ich do nehnuteľností,“ hovorí Martin Marsina. Novou početnou skupinou klientov realitnej kancelárie HERRYS boli kupujúci, ktorí okrem kupovanej nehnuteľnosti zakladali rodičovský, prípadne súrodenecký byt. Bez nej by si vlastné bývanie nemohli dovoliť. „Dokonca sme oproti minulosti riešili viac prípadov, kedy do spoluvlastníctva kupovanej nehnuteľnosti vstúpili samotní rodičia alebo samotní rodičia si brali úver,“ dopĺňa Martin Marsina.

Trh a trendy v roku 2021

Už počas prvých týždňov nového roka je na trhu zreteľný záujem tak o prenájmy, ako aj o kúpu nehnuteľností. „V prípade kúpy očakávame, že stále bude dominovať kúpa pre vlastné bývanie. Rovnako ako vlani aj tento rok očakávame na sekundárnom trhu nižší záujem o nákup investičných bytov,“ hovorí Martin Marsina. V prvej polovici tohto roka budú pri predajoch doznievať trendy roka 2020 a teda ponuka bytov na predaj nebude stále vedieť pokryť dopyt záujemcov. Ceny pri kúpe nehnuteľností budú naďalej rásť.

Druhá polovica roka by mohla do hlavného mesta opäť prilákať študentov a zamestnancov firiem, čo by sa malo odraziť na vyššom dopyte po nájmoch. Samozrejme, všetko bude závisieť od aktuálnej pandemickej situácie. Pri prenájmoch sa tak môžu ceny v druhej polovici roka, respektíve na začiatku 2022 postupne vrátiť na úroveň, ktorú mali pred pandémiou. „Ponuka na prenájom v strednom a vyššom segmente je dnes v priemere o 10 percent lacnejšia ako pred rokom. V druhej polovici roka predpokladáme, že príchod ľudí do hlavného mesta akceleruje dopyt a ceny by sa mohli priblížiť tým spred marca 2020,“ hovorí Martin Marsina.