Medziročne veľký prepad dopytu, v porovnaní s druhým kvartálom tohto roku však počet predaných bytov klesal štandardne – aj takto vyzeral tretí kvartál na trhu nových rezidenčných projektov v Bratislave. Čo sa ale medzi kvartálne nezmenilo takmer vôbec, je cena. V priemere sa drží na úrovni 3 868 EUR/m2 bez DPH, čo predstavuje nárast o 13 % v porovnaní s minulým letom, no len 1,7 % nárast oproti druhému kvartálu. Odborníci z RK HERRYS hovoria o narazení cien na lokálny strop, na tejto hranici sa môžu držať ešte nejaký čas.
Toto leto sa naplnil predpoklad o znižujúcom sa dopyte a počet predaných bytov v treťom kvartáli neprekonal tie predošlé. Pokles počtu predaných bytov v novostavbách je síce medzikvartálne štandardný, v porovnaní s minulým letom 2021 v RK HERRYS evidujú prepad o 40 %. Je to dôsledok rastúcich cien nehnuteľností, rastu úrokových sadzieb, inflácie, reštrikcií NBS, no aj neistoty spôsobenej vývojom cien energií. Napriek týmto faktorom nedošlo k úplnému zastaveniu predaja. V počte záujemcov o kúpu nového bývania bol začiatok leta prirodzene slabší, no koncom leta ich počet opäť narástol.
Medzikvartálne sa priemerná cena takmer vôbec nezmenila. Jej nárast predstavoval len 1,7 % a drží sa na úrovni úrovni 3 868 EUR/m2 bez DPH, medziročne vzrástla cena o 13 %. V priemernej cene sú zohľadnené nižšie ceny v projektoch na začiatku predaja, ktoré vyvažujú vyššie ceny v rozostavaných projektoch a projektoch s viac ako polovicou bytov vypredaných.
Ponuka bytov vystačuje na 1,5 roka
Celkovo je v ponuke takmer 1900 voľných bytov v developerských projektoch, v lete sa ponuka rozrástla o približne 400 nových bytov, čo predstavuje 30 % všetkých bytov v novostavbách. Aj keď ponuka rastie už druhý kvartál po sebe, je to spôsobené skôr znižujúcim sa dopytom a tým, že byty zostávajú v ponuke dlhšie. Pri súčasnom dopyte vystačuje ponuka bytov na najbližšieho 1,5 roka.
Najširšia ponuka bytov je pritom v okrese Bratislava II, kde je aj najviac rozostavaných projektov. Najmenej projektov je v okrese Bratislava V, kde ponuku tvorí len šesť projektov. Ponuku skladá takmer zo 70 % 2-izbové a 3-izbové byty, 1-izbové a 4-izbové sú zastúpené rovnako 12 %. Kopírujú ju aj predané byty, najviac sa totiž predali 2-izbové a 3-izbové byty, záujem o 4-izbové byty je väčší ako o 1-izbové. Z oboch kategórií sa najviac predalo v Ružinove.
Inflačné doložky ako kľúčová téma
Veľkou témou posledných mesiacov sú inflačné doložky, ktoré môžu predstavovať pre kupujúceho istého strašiaka. Tie do zmlúv v poslednej dobe zaviedli viacerí developeri s cieľom premietnuť do cien bytov zvýšené náklady na výstavbu. Zahrnutie inflačnej doložky do kúpnej zmluvy neznamená hneď, že si ju developer uplatní. Niektorí developeri sa naopak rozhodli niesť bremeno zvyšujúcich sa nákladov a neprenášať ho na kupujúceho, príkladom čoho je aj projekt Metropolis v bratislavskom downtowne.
Investícia do bývania sa stále oplatí, ceny sa môžu udržať na súčasnej úrovni
Podľa odborníkov v RK HERRYS narazili ceny na svoj lokálny strop (lokálne maximum). Konštatujú teda, že ceny stagnujú a minimálny nárast sa vnímajú skôr ako štatistickú záležitosť. Potenciál na ďalší rast podľa nich odkryje až vývoj dopytu v najbližšom období. Realitným trhom však hýbu ekonomické vplyvy, ktoré môžu udržať ceny na súčasnej úrovni. Sú to najmä vysoké a stále rastúce náklady na výstavbu, ale aj miera vypredanosti projektov, nízka ponukam, a v neposlednom rade inflácia.
