O Bratislave, projekte “Pod Vinicou”, začiatkoch developerskej činnosti finančnej skupiny Arca Capital, ale aj o vývoji cien nehnuteľností nám porozprával projektový manažér spoločnosti, Michal Vičan.
Kedy sa zo spoločnosti Arca Capital stal aktívny developer?
Počiatky našej aktivity v tomto segmente siahajú do obdobia rokov 2004-2006, kedy sme vybudovali technickú infraštruktúru na pozemkoch pre budúce rodinné domy v Liptovskom Mikuláši a vstupom do realizácie obchodného domu s nábytkom Lightpark na Račianskej ulici v Bratislave.
Pôsobíte na viacerých európskych trhoch, bude to tak aj na trhu s nehnuteľnosťami?
Developerské príležitosti vyhľadávame prevažne v Slovenskej a Českej republike a prioritne v ich hlavných mestách. V roku 2017 sme ale napríklad dokončili 119 bytových a nebytových jednotiek v Brne. V súčasnosti realizujeme aj prestavbu pôvodných budov a výstavbu nových apartmánových domov v Prahe, ako aj hotel vo Františkových Lázních. V hľadáčiku máme aj realitné príležitosti v Budapešti. V segmente priemysel a logistika pôsobíme okrem Slovenska aktuálne aj v Poľsku.
Vašim prvým bratislavským projektom bol projekt „Pod Vinicou“, ako dlho ste ho pripravovali?
Projekt „Pod Vinicou“ vznikol spojením dvoch stavebných zámerov: „Biely kríž“ a „Nové vinice“. Venujeme sa mu od roku 2016. Spolu s architektmi sme čiastočne upravili dispozície bytov tak, aby zodpovedali aktuálnemu štandardu a svetlo technickým požiadavkám.
Projekt je dnes už takmer rok v predaji, úspešne sa vypredala polovica bytov, ceny sa niekoľkokrát zvyšovali. Aké boli vaše predpoklady?
Zmeny ponukových cien vyplývajú z voľby kvalitného štandardu vybavenia bytov, samotných domov, priľahlých pozemkov, záhrad a jeho obstarania. Vy- hodnotenie, či sme správne trafili cieľovú skupinu a požiadavky trhu uvidíme pred predajom posledného bytu.
Aký je podľa vás faktor úspechu, ktorý odlišuje projekt “Pod Vinicou” od podobných projektov?
O úspechu je asi zatiaľ predčasné hovoriť. Podľa môjho názoru, dopyt a uzavreté zmluvy s klientmi odzrkadľujú akceptovateľnú polohu, urbanizmus a čiastočnú komornosť projektu vo forme samostatných budov s nižším počtom bytov v jednotlivých viladomoch.
Ako vnímate rezidenčný trh v Bratislave?
Veľa investorov, zaujímavé hypotéky, pracovné príležitosti, a to nielen v Bratislave, ale aj v dostupnej Viedni, preferencia vlastníctva oproti nájmu, vzhľadom na to, že výšky nájmov sú často na úrovni splátky hypotéky a možno nie celkom jasné ciele a postupy mesta.
Kam predpokladáte, že môžu ceny ešte rásť?
Ťažko povedať. Určite lokalita a istota príjmu sú tým, čo umožňuje cenám rásť. K tomu by som pridal individuálne preferencie kupujúcich a aktuálne nízku ponuku u konkurencie v danej lokalite. Náročnosť získať nehnuteľnosť a príslušné povolenia sú taktiež zásadné faktory rastu cien. Netreba zabudnúť na nedostatok a cenu ľudskej práce v stavebníctve. Dobrej lokalite však ani stagnácia trhu zásadne neublíži a zároveň v dobrej lokalite si nehnuteľnosti hodnotu udržia.
Akému segmentu sa plánujete v rámci developmentu venovať?
Aktuálne Arca Capital pripravuje zámery v celkovom objeme cca 1200 bytov a 30 000 m2 kancelárskych priestorov, prevažne v Bratislave. Taktiež plánujeme vyriešiť priestory pre vlastnú činnosť z dôvodu rastu spoločnosti. Chceme poskytnúť potrebný komfort našim zamestnancom a dcérskym spoločnostiam. V portfóliu máme rekreačno-športový komplex GOTHAL v Liptovskej Osade. Aktuálne zároveň pripravujeme priemyselné parky na Slovensku a v Poľsku. V Katoviciach to bude 8 hektárov a v Topoľčanoch 22 hektárov.
Akú perspektívu má podľa vás Bratislava ako mesto?
Bratislava sa ešte bude rozvíjať. Akým tempom a smerom to je zatiaľ otázne. Nie sú jasné pravidlá a podmienky aktuálne platného územného plánu. Vzhľadom na veľkosť krajiny a s dôrazom na ochranu pôdy a lesov som určite zástancom mestskej výškovej zástavby, teda zahusťovania. Ak bude Bratislava chcieť byť moderným a funkčným mestom a zároveň byť miestom pre dobrý život a prácu, musí zabrať. Atraktivitu hlavného mesta by som vnímal aj z pohľadu jeho jedinečnosti a unikátnosti.
Aké riziká, ktoré by mohli ovplyvniť doterajší pozitívny vývoj realitného trhu, vnímate?
Asi to, čo tu bolo v období 2007-2010. Náhla hospodárska kríza, neistota dlhodobého príjmu. Na druhej strane, aj keď menej reálne ako riziko vnímam aj zrýchlenie povoľovacích procesov, jednoznačné a zrozumiteľné regulatívy územného plánu, čo súvisí s vyššou ponukou konkurenčných produktov.
Ak by ste si dnes kupovali byt, kde by ste ho kúpili?
Ja osobne som typ na rodinné bývanie – dvor so záhradou a so psom. Preferujem viac súkromie a dobrých susedov. Ak by išlo o byt, v súčasnosti by som preferoval skôr ľavý breh Dunaja, s dostupnosťou na obchvat Bratislavy smerom na Trnavu. Toto však môže zmeniť dokončenie Bratislavského obchvatu D4R7.
