Matúš Filo, hypotekárny poradca zo spoločnosti Broker Service Group Slovakia a.s., v rozhovore o tom, že úrokové sadzby sú historicky najnižšie a banky sa predbiehajú v tom, ktorá ponúkne ešte výhodnejšie podmienky. Prejavuje sa, že trh s hypotekárnymi úvermi sa dostáva do zaujímavej fázy, kedy je možné získať atraktívne fixácie, refinancovať až do 100% hodnoty nehnuteľnosti a ak prejdete do konkurenčnej banky, tá vám ochotne preplatí aj pokutu od vašej pôvodnej banky.
Čo zaujímavé sa za posledné mesiace na hypotekárnom trhu udialo?
Už dlhšie obdobie sa predpokladalo, že úrokové sadzby by mali začať stúpať, toto sa však doposiaľ nenaplnilo. Paradoxne sa hypotekárny trh uberá opačným smerom. Zaujímavé je, že sa úrokové sadzby výrazne znížili a momentálne sú historicky najnižšie. Aktuálne najnižšia úroková sadzba na trhu je 0,6% pričom žiadateľovi o úver nevzniká žiadna dodatočná podmienka okrem zriadenia osobného účtu.
Ako banky pristupujú k dĺžke fixačného obdobia?
Pri 3-ročnej fixácii je možné získať úver s historicky najnižšou úrokovou sadzbou, ale banky ponúkajú aj veľmi atraktívne dlhodobé fixácie. Nemenovaná banka napríklad spustila kampaň na 10-ročnú fixáciu s úrokovou sadzbou 0,99%. Evidovala toľko prijatých žiadostí, že kampaň museli pozastaviť.
Vás táto zaujímavá príležitosť neláka?
Keď som sa dozvedel o možnosti, získať takýto typ produktu, samozrejme že som si podal žiadosť. Plánujem túto možnosť využiť, pretože fixácia na 10 rokov s úrokovou sadzbou 0,99% je veľmi dobrá príležitosť.
Ako sú na tom konzervatívnejšie banky?
Banky sa momentálne predbiehajú v ponukách a snažia sa upútať pozornosť klientov niečím novým, zaujímavým. Je možné získať napr. dlhodobú fixáciu až na 15 rokov alebo úrokovú sadzbu už od 0,6%.
Čiže môžeme hovoriť o období hypotekárneho paradoxu, kedy banky v rámci opatrení z júla 2018 na jednej strane sprísňujú podmienky potrebné na získanie úveru, na strane druhej zvýhodňujú úrokové sadzby a predlžujú fixačné obdobie natoľko, že klient si nový úver, respektíve refinancovanie pôvodného aktívne rieši.
Ak by som to mal zhrnúť čo najvýstižnejšie, evidujeme stav, kedy banky svojimi hypotekárnymi produktmi nepriamo nútia klientov brať si hypotéky. S úrokovou sadzbou 0,6% a porovnateľnými ponukami to inak ani nejde. Ľudia o hypotéky aktívne žiadajú. 20% z ceny nehnuteľnosti spravidla dokážu financovať z vlastných zdrojov, prípadne túto časť kúpnej ceny dofinancujú spotrebným úverom, na zvyšných 80% využívajú možnosť získať úver s nízkou úrokovou sadzbou.
Ako to vyzerá s hypotekárnym financovaním na rezidenčnom trhu novostavieb v porovnaní s predchádzajúcim obdobím?
Noví klienti a žiadatelia o úver, ktorí momentálne riešia kúpu nehnuteľnosti, aktívne využívajú súčasnú ponuku bánk. Žiadajú o schválenie úveru už teraz, aby mali garantované súčasné výhodné podmienky financovania. Problém evidujeme pri projektoch, ktoré boli schválené skôr a v rámci ktorých už majú klienti svoje hypotekárne financovanie na kúpu nehnuteľnosti schválené. Odsúhlasené žiadosti o úver aktuálne narýchlo odosielame na predschválenie alebo žiadame o predschválenie úrokovej sadzby po čerpaní úveru. Vzhľadom na súčasný stav, sadzby schválené pred pol, či trištvrte rokom, už nie sú pre klienta zaujímavé. Bežne sa totiž stáva, že klient, ktorému bol pred šiestimi mesiacmi schválený úver s úrokovou sadzbou 1,29% zavolá, že úver jednoducho nezoberie.
Keď príde za vami klient, ktorý už má schválenú úrokovú sadzbu a obdobie fixácie, vie mu banka okrem úrokovej sadzby zmeniť aj dĺžku fixačného obdobia?
Banky spravidla vedia fixačné obdobie zmeniť. Vedia zároveň dorovnávať úrokové sadzby konkurenčných bánk. Aktuálne na trhu prebieha boj v refinancovaní hypoték. Banka zväčša nechce prísť o klienta a snaží sa mu vyjsť v ústrety, dorovnať úrokovú sadzbu, prípadne zmeniť fixáciu úrokovej sadzby.
Čo sa týka prijatých zmien z júla 2018 v súvislosti so sprísnením kritérií na poskytnutie úverov, je niečo čo by ste vedeli dodatočne odporučiť klientom?
V tomto smere fungujeme dlhšie obdobie bez výraznej zmeny, avšak Národná banka Slovenska opäť pripravuje sprísnenie podmienok. Nedá sa povedať, že by 90%-tné financovanie zaniklo, stále ho niektorí klienti dostávajú. Len je to ťažšie. Klienti musia v tomto prípade počítať s vyšším úrokom. Za 90%-tné financovanie sa momentálne pripláca. Pri 80%-tnom financovaní sa banky predháňajú s úrokovými sadzbami. V tejto kategórii viete získať úver bez problémov.
Informácia, ktorá však môže byť zaujímavá je, že ak klient momentálne získa iba 80%-tné financovanie nehnuteľnosti hypotekárnym úverom a zvyšných 20% dofinancuje spotrebným prípadne stavebným úverom, vieme mu po určitom čase zabezpečiť konsolidáciu týchto úverov až do 100% z hodnoty nehnuteľnosti.
Existuje podmienka, ktorá zaväzuje klienta nejakú dobu splácať hypotekárny úver, aby si mohol dovoliť požiadať banku o refinančný úver, v rámci ktorého by získal refinančný úver vo výške 100% z hodnoty nehnuteľnosti?
Každá banka má podmienky nastavené inak. Vo všeobecnosti by som to zhrnul tak, že klient by mal zaplatiť 10-14 splátok. Následne potom vieme pre klienta vytvoriť príležitosť získať refinančný úver s nižšou úrokovou sadzbou, príp. dlhšou fixáciou až do 100% z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Je potrebné si uvedomiť, že v rámci refinančných úverov, nie sme limitovaní percentuálnymi hranicami z kúpnej ceny, rovnako sadzbami. Dôležité pre klienta je získať základný hypotekárny úver. Následne v rámci refinančných úverov im dokážeme zabezpečiť zníženie úrokovej sadzby, prípadne skonsolidovanie viacerých záväzkov až do výšky 100% z hodnoty nehnuteľnosti. Potvrdzuje sa nám aj to, že ak vlastná banka odmietne klientovi skonsolidovať financie, klient vie odísť do konkurenčnej banky. Táto mu vie zároveň preplatiť poku- tu za predčasné splatenie úveru v pôvodnej banke. Prax zároveň hovorí aj o tom, že keď už raz klient získal úver v banke a pravidelne ho spláca, požiada o zvýhodnené podmienky, ktoré aktuálne ponúka na trhu iný bankový subjekt. Banka vo väčšine prípadov pristúpi k dorovnaniu podmienok tej konkurenčnej banky.
Čo umožňuje, že refinančný úver dokáže klientom zabezpečiť financovanie do 100% z hodnoty nehnuteľnosti, a to za výhodnejších podmienok, ako štandardný hypotekárny úver, ktorý limituje klienta vo väčšine prípadov do výšky 80%, maximálne 90% z hodnoty nehnuteľnosti.
Hypotekárny úver na kúpu a rekonštrukciu nehnuteľnosti sa riadi zákonom o úveroch na bývanie, kde platia obmedzenia Národnej banky Slovenska. V tomto prípade sú nastavené obmedzenia na úrovni 80-90% z hodnoty nehnuteľnosti, viac nie. Na refinančný úver tieto obmedzenia neplatia a banky nemajú tak zviazané ruky.
Čo by ste klientom odporučili na záver?
Milí klienti, určite sa pozrite na parametre vašej hypotéky. Dajú sa upraviť aj počas obdobia fixácie. Vybrané banky vám dokonca preplatia poplatok za predčasné splatenie. A tí, ktorí si plánujete brať novú hypotéku, urobte tak v čo najkratšom čase z dôvodu možného, avizovaného sprísňovania podmienok.
