Michal Liszkay je jedným z najskúsenejších odborníkov v manažmente developerských projektov na bratislavskom realitnom trhu. Začínal ako predajca, neskôr nadobudol rozsiahle skúsenosti s komplexnou prípravou developerských projektov. Počas 13-tich rokov pôsobenia v realitách bol svedkom historických zmien na našom trhu. Táto cesta priviedla Michala k novým prístupom a nápadom na riešenie rezidenčného bývania. V lete 2021 sa pripojil ku konzultačnému tímu RK Herrys, špecializovanému na novostavby a spolu pripravujú nový model rozšíreného poradenstva pre developerov.
Kedy Ťa oslovil svet realít a akým spôsobom si sa k nemu dostal?
V realitách som začal pôsobiť počas štúdia zahraničného obchodu na VŠ. Pôvodne som projekty predával ako maklér priamo u developera a neskôr som prešiel do fázy prípravy developerských projektov. Začiatky boli „sranda“, pretože som začal pracovať v septembri 2007, teda na vrchole realitného boomu. Pamätám si, napríklad, že presne na Štedrý deň sme podpísali osem nehnuteľností. Keďže som aj študoval, bol to celkom nápor.
Po dlhodobom raste prišiel v roku 2008 zlom a pád realitného trhu. Ako si ty vtedy vnímal túto situáciu z pohľadu mladého aktívneho človeka s dobre rozbehnutou kariérou?
Mal som 21 rokov, keď sa u nás prejavila recesia zo západu, čiže zažil som ju na úplnom začiatku kariéry. V Amerike skrachovala investičná banka Lehman Brothers a po nej padli hypotekárne banky Fannie Mae and Freddie Mac. My sme tento stav dlho nepociťovali, dokonca si pamätám, že chvíľu bolo obdobie, kedy sme si mysleli, že nás to na Slovensku minulo, aj napriek tomu, že v Amerike vtedy ľudia prišli o úspory, prácu, o bývanie. No nakoniec opak bol pravdou a recesia udrela aj u nás. Bol to šok, prišlo to celkom nečakane, z mesiaca na mesiac. Z eufórie totálny pád.
Čo v tebe tieto udalosti zanechali?
Zobral som to ako výstrahu, pre celú moju ďalšiu kariéru, že ľahko sa plánuje v dobrých časoch a na dobré časy, ale treba byť ostražitý, lebo tie zlé časy vždy prídu nečakane. Na základe krízy, ktorá bola vonku, sa vedenia matiek našich bánk rozhodli, že banky tu na Slovensku majú pozastaviť financovanie projektov aj úverov na bývanie pre obyvateľstvo. Pričom naše banky boli úplne zdravé. Úplne tým odpálili realitný trh ako dynamitom. Recesia k nám dorazila nečakane a predaje sa zastavili zo dňa na deň. V Bratislave sa vtedy „nič“ nepredalo, a to zaskočilo všetkých. Dovtedy som bol zvyknutý, že sa predávalo ako o „dušu spasenú“. Ešte v auguste 2008 sme mali normálny predaj a od septembra do januára sme nepredali ani jednu jednotku a na veľmi nízkych číslach sa to držalo mesiace. Bol to pád, ktorý mladý človek nečaká. Túto výstrahu si odvtedy nesiem so sebou.
Je možné sa vopred pripraviť na takúto krízu?
Niekedy nie je možné predvídať, čo sa stane. Ale každý z nás si môže tvoriť rezervu a pripraviť si vlastný krízový plán. „Buďme pripravení na katastrofické scenáre“ – hovorí každý, ale v skutočnosti sa na krízu málokto pripravuje. Pretože všetci dúfajú, že nijaká nepríde, ale práveže môže prísť kedykoľvek. A túto skúsenosť sa snažím aplikovať. Vždy byť pripravený na ten skutočne najhorší variant, čo znamená, že sa nepredáva niekoľko mesiacov, nemáte financovanie a môžete to aj ekonomicky neprežiť. V Bratislave poznáme niekoľko rozostavaných súkromných budov z r. 2009, ktoré sa nedokončili. Málokto si to dnes pamätá, ale ešte v roku 2014 predávanie realít nebolo „med lízať“. Ozdravenie trhu nastalo až po roku 2016. No a dnes tu, naopak, máme opačný extrém.
Recesia trvala takmer osem rokov. Ľudí , ktorí pôsobili v realitnej brandži to muselo zneistiť. Neuvažoval si vtedy o zmene?
V istom momente som koketoval s myšlienkou, že prejdem na inú profesiu. Mal som aj finančne zaujímavejšie ponuky, napríklad v oblasti finančného sprostredkovania, kde boli šialene vysoké odmeny. Ale ja som človek, ktorý potrebuje vidieť hmotný výsledok svojej práce. Virtuálny výsledok by ma neuspokojil. Rád vidím projekty, na ktorých pracujem, keď sú postavené. Od malička som sa hrával s legom a toto svojím spôsobom chápem ako hru s legom.
Čo ťa aj napriek ťažkej situácii udržalo v realitách?
Keďže som sa vždy zaujímal o makroekonómiu, vedel som, že jedného dňa to prejde, že treba iba vydržať. Tým, že som robil u developera, tak moja práca nebola iba o predaji. Keď sme nepredávali, tak sme pripravovali ďalšie etapy projektov alebo sme sa starali o zákazníkov v popredajnom servise. Nerád sa nudím, takže som si vždy našiel nejakú činnosť. Vďaka majiteľom firmy som mal možnosť zažiť rôzne činnosti, ktoré súvisia s celým životom developerského projektu. Pracoval som na právnom oddelení, s projektovými manažérmi, chodil som na stavby, odovzdával som stavby. Zažil som si na vlastnej koži celý proces plánovania a výstavby projektu. A keď som získal tento komplexný, „helikoptérový pohľad“, následne som pochopil, čo chýba developerom k tomu, aby vytvárali ideálnu ponuku, aby boli efektívnejší a nerobili zbytočné chyby.
Prezradíš o tom niečo bližšie?
Pripravoval som pre developera od základu veľký projekt sídliska a veľmi mi záležalo na tom, aby sa tam ľuďom dobre žilo a bývalo aj niekoľko desiatok rokov. Keď sme sa rozhodovali o tom, aké tam vytvoríme dispozície, tak aj napriek tomu, že sme mali dostatok informácií z analýzy, konfrontoval som sám seba s tým, ako to urobiť ešte lepšie. Rozmýšľal som, ako by sme mohli celý projekt optimalizovať tak, aby bol výhodný pre investora a rovnako aj pre kupujúceho. Na záver som si vždy kládol otázku: „Dobre sme to urobili?“
To je vznešený a zodpovedný úmysel – „aby sa tam ľuďom dobre žilo aj bývalo“. Aký je tvoj plán?
Uvedomil som si, že ak chcem riešiť ponuku tak, aby čo najlepšie zodpovedala dopytu trhu, potrebujem sa posunúť do fázy, kedy sa ten projekt ešte len plánuje a kedy je ešte možné ovplyvniť to, ako bude vyzerať. S týmto, si myslím že je treba začať oveľa skôr predtým, ako developer dá zadanie architektovi.
Čo ťa v tejto súvislosti priviedlo do HERRYS?
Filipa aj Katarínu z HERRYS poznám z predchádzajúcej činnosti, poznáme sa 12 rokov. V istom momente sme s Filipom Žoldákom prišli na to, že máme rovnaké uvažovanie a zámery. Mám skúsenosti zo svojho pôsobenia na strane developera, ktoré mi veľmi veľa dali. V poznaní mi však chýbala jedna dôležitá časť mozaiky a tú má, podľa mňa, najlepšie zvládnutú Herrys. Je ňou detailná štatistika z projektov a spätná väzba od väčšieho množstva klientov. Naším spoločným cieľom a želaním je v úzkej súčinnosti medzi predajným tímom a prípravným tímom, ktorého som sa stal súčasťou, pripravovať a optimalizovať nové projekty tak, aby čo najviac zodpovedali potrebám trhu. Svojím poradenstvom chceme vniesť do developerských projektov pridanú hodnotu, aby tie projekty ľuďom priniesli bývanie, aké si predstavujú.
V čom vidíš svoj prínos pre Herrys?
Mojím najväčším vkladom je to, že mám developerský proces od úvodnej prípravy projektu až po jeho koniec celý absolvovaný. Je to veľa zažitých skúseností s prípravou, a tiež som participoval na vyše 700 obchodoch. A teraz s Filipom Žoldákom spájame tieto poznatky a skúsenosti s know – how Herrys a spoločne ich aplikujeme na nové projekty. Svojím poradenstvom chceme vniesť do developerských projektov jedinečnú pridanú hodnotu.
Ako sa Ti páči v HERRYS tíme?
Veľmi sa mi v HERRYS páči, ako majú majitelia firmy rozdelené role, že každý má to svoje portfólio a každý je super v tej svojej oblasti. V HERRYS je rodinná atmosféra a Kataríne sa veľmi dobre darí udržiavať oheň, čiže v tomto smere sa tu pracuje z môjho pohľadu vynikajúco. Firma vytvára dobré prostredie pre rozvoj pracovníkov, čo je na jednej strane investícia, ale na druhej strane sú tu tí ľudia evidentne spokojní. Je to vidieť a cítiť každý deň, že ľudia v Herrys chodia radi do práce. A to je super.
Je nejaký projekt, môže byť aj zahraničný, ktorý ťa inšpiroval k tvojmu nasmerovaniu a rozmýšľaniu o tom, ako by mali ideálne projekty vyzerať?
Veľmi sa mi páči projekt novej mestskej štvrte pri centrálnej stanici v bavorskom Mníchove – Arnulfpark. Je to skvelý ubranizmus vedľa významnej dopravnej tepny. V projekte je viac ako tisíc bytov a kancelárie pre 4000 ľudí, v strede je obrovský park. Všetko spolu skvelo funguje - proste paráda. Samozrejme, my v Bratislave sa veľa pozeráme do Viedne či Prahy. Vo Viedni, je v 22. okrese zaujímavé viedenské sídlisko Aspern Seestadt, ktoré postavilo mesto a myslím si, že je to vzor developmentu, v ktorom sa mesto spojí s komerčným sektorom a pripraví niečo zmysluplné. Sú tam aj nájomné byty aj komerčné byty. Na tomto sídlisku sa mi najviac páči, že žije aj v nedeľu aj utorok. Býval som dva roky v 21. okrese a tak som tam často chodil na „špionáž“. U nás projekty často dopadnú ako akési „nocľahárne“ a to musíme zlepšiť. Chcel by som participovať na tom, že pomôžeme vytvoriť projekty, v ktorých budú ľudia nielen bývať, ale aj tráviť svoj voľný čas. Myslím si, že v nejakom čase by sme sa mohli aj my v Bratislave mohli odhodlať k takémuto projektu.
Obytná štvrť Aspern Seestadt, Viedeň
Mestská štvrť Arnulfpark, Mníchov
Máš nejaké osobné motto, ktorým sa inšpiruješ v práci?
Štúr povedal - „Cesta naspäť nemožná, napred sa ísť musí.“ Ja sa takto dívam na život. Jeden deň urobím nejaké rozhodnutie, na druhý deň ráno sa zobudím, skonfrontujem si v sebe, či to bolo dobré rozhodnutie, prípadne ho nejak napravím, ale v skutočnosti musím ísť dopredu. Analyzujem tie predchádzajúce rozhodnutia, ale vždy sa snažím pozerať do budúcnosti. A aj keby tie rozhodnutia neboli dobré, naspäť sa už nedá ísť. Dá sa na tom však poučiť.
A potom mám ešte „Veriť, milovať, pracovať“, ktoré používal Štefánik. Je dôležité veriť tomu, že to, čo robíme, má zmysel. Milovať - ak sa na to pozrieme v súvislosti s prácou, tak sa tým myslí vášeň alebo zanietenie pre prácu. Tiež je dôležité neustávať v činnosti a každý deň si položiť otázku, čo som včera urobil dobre. Práve teraz čítam nový Štefánikov životopis od Michala Kšiňana, ktorý odporúčam.
Čomu sa ešte venuješ vo voľnom čase?
Snažím sa veľa čítať knihy, každý voľný čas počúvam audioknihy, prednášky o fyzike či politické podcasty. Sledujem ekonomické relácie, aby som sa udržal v tempe. Snažím sa tých 16 produktívnych hodín denne stráviť pracovaním alebo vzdelávaním. Niekoho bavia seriály alebo pozerať futbal, mňa bavia podcasty. Veľa sledujem investorov do akcií. Svet financií je prepojený so svetom realít. Sledujem populárneho Ray Dalia alebo aj Petra Schiffa, ktorý je tak trochu katastrofistom. Už desať rokov hovorí, že svet skolabuje, ale ja sa naopak pozerám na svet pozitívne a verím, že zajtra bude lepšie. Takýmto spôsobom konfrontujem samého seba a moje optimistické videnie ekonomickej reality. Ekonomika súvisí tiež s politikou, takže sa snažím udržiavať prehľad o aktuálnom politickom dianí. Lebo politické turbulencie sa častokrát prenesú na trhy a odtiaľ sa prejavia v tej reálnej ekonomike. Vždy to nejaký čas trvá, kým uvidíme dopady v reálnom živote. Na záver len dodám, že sa okrem práce venujem rodine a tiež aktívne športujem. Už 16-ty rok hrám seniorský florbal za Bratislavský Hurikán.
Pozn.
Peter David Schiff je americký maklér, finančný komentátor. Je generálnym riaditeľom a hlavným globálnym stratégom spoločnosti Euro Pacific Capital Inc.
Raymond Thomas Dalio je americký miliardár, investor a správca hedžových fondov. Od roku 1985 pôsobil ako spoluinvestor najväčšieho svetového hedžového fondu Bridgewater Associates. Dalio je považovaný za jedného z najväčších inovátorov vo finančnom svete.
V druhej časti tohto rozhovoru vám prinesieme podrobnejšie informácie o spomínanom rozšírenom koncepte pre developerov.
