Katarína Lindbergh je jedným z piatich spoločníkov investičnej a developerskej spoločnosti Mint Investments. V rozhovore rozpráva o tom, aké cesty ich pred 20 rokmi spojili najskôr ako kamarátov, ktorí neskôr začali spolu aj podnikať. Skupina stojí za viacerými úspešnými realitnými projektami v Čechách a na Slovensku a za posledných 5 rokov uzatvorila transakcie v celkovej hodnote prevyšujúcej 1 miliardu eur. Katarína tiež prezradí, prečo jej prirástol k srdcu najmä projekt Metropolis, ktorý Mint stavia v bratislavskom downtowne.
Ako ste sa spoznali s vašimi partnermi? Kedy sa začali formovať základy spoločnosti Mint Investments?
Počas obdobia, keď som pôsobila v Deutsche Bank v Londýne, som sa zoznámila s Radimom Bajgarom, ktorý v nej pracoval tiež. Zároveň som sa v rámci česko-slovenskej komunity, s ktorou sme sa v tom čase stretávali, spoznala s Vojtěchom Krausom, ktorý pôsobil v banke HSBC. Stali sme sa veľmi dobrými kamarátmi, trávili spolu aj voľný čas a rozprávali sa o biznise.
Prežili sme viaceré volatilné krízy na svetových akciových trhoch, ako napríklad dot-com bublinu, ázijskú krízu, ruskú, brazílsku a argentínsku finančnú krízu – všetky tie akciové a dlhopisové vzostupy a pády. Nato sme si povedali, že by bolo fajn ísť do niečoho stabilnejšieho, kde krátkodobé výkyvy podkladového aktíva nebudú až také markantné. A mám pocit, že to bol práve Radim, kto prišiel s myšlienkou, aby sme to skúsili vo fondoch nehnuteľností. V tom čase v Čechách ani na Slovensku tento koncept ešte neexistoval. Spomínam si, ako sme sedeli u mňa na balkóne a vymysleli prvý názov našej firmy „CEC Capital“.
Takže ste si hneď na začiatku spolu vytýčili jasný cieľ. Čo vám pomohlo dotiahnuť ho do realizácie?
Opäť prišla vhodná príležitosť, pretože v Českej sporiteľni uvažovali o zainvestovaní voľných 100 miliónov eur. A my sme práve vtedy prišli za nimi s nápadom založiť realitný fond. Trvalo dva roky, kým sa ho podarilo zrealizovať, pretože ani Česká národná banka dovtedy koncept realitného fondu nepoznala. Česká sporiteľňa teda priniesla fond s nehnuteľnosťami ako prvá. Jeho názov bol Czech and Slovak Property Fund a bol založený v roku 2002.
Na realitnom trhu sme ešte neboli známi, no mali sme šťastie. Radim mal známeho vo Financial Times, ktorý ho kontaktoval so záujmom napísať o našich aktivitách článok. Prečítal si ho vysokopostavený manažér v GE Capital v Bostone, pán Kenneth Munkacy. Skontaktoval nás a s GE Capital sa nám podarilo vytvoriť spoločnú firmu Czech and Slovak Investment Advisors. Následne si nás Česká sporiteľňa vybrala ako exkluzívneho správcu a asset manažéra jej prvého fondu nehnuteľností Czech and Slovak Property Fund B.V. Pre GE Capital Golub vtedy pracoval Sebastien Dejanovski, ktorý sa do našej firmy neskôr pridal ako štvrtý partner.
Začali sme spravovať peniaze Českej sporiteľne – neskôr do fondu vstúpila aj sesterská Slovenská sporiteľňa – a postupne aj prostriedky najväčších európskych a severoamerických inštitucionálnych investorov, ako aj popredných českých a slovenských privátnych investorov. Za posledných 5 rokov uzatvorila skupina Mint transakcie v celkovej hodnote prevyšujúcej 1 miliardu eur.
Okrem asset a property manažmentu sa venujeme aj developmentu komerčných a rezidenčných nehnuteľností, na Slovensku sme napríklad postavili rezidenčný projekt Jégého alej alebo nákupné centrum Laugaricio v Trenčíne. Aktuálne máme vo výstavbe rezidenčný projekt Metropolis s 300 bytmi v bratislavskom Starom Meste. Našim klientom poskytujeme služby na mieru, hľadáme možnosti pridanej hodnoty a zvýšenia hodnoty investície s prihliadnutím na minimalizáciu rizika. Konkrétnym príkladom je zefektívnenie prenájmu, prinášanie pridanej hodnoty nájomníkom projektu, znižovanie prevádzkových a environmentálnych nákladov, čo zahŕňa aj najnovšie technológie.
Vkladáte pri týchto projektoch aj vlastný kapitál?
Keď identifikujeme investičnú príležitosť pre našich zákazníkov, my ako Mint zväčša vstupujeme do projektu aj s vlastným kapitálom. Buď nás oslovujú domáce či zahraničné inštitúcie, ktoré chcú investovať do kvalitných nehnuteľností, alebo nájdeme nejaký zaujímavý realitný projekt my a klientovi po dôkladnej analýze predložíme investičné memorandum, kde popíšeme súčasný stav a navrhneme, ako by sme nehnuteľnosť dokázali zhodnotiť povedzme o päť rokov. Klient sa následne rozhodne, či má záujem investovať a v akom objeme. Každá investičná príležitosť je iná, ale vždy sa týka investície do nehnuteľností.
Čomu sa v Minte teraz venujete najviac?
Veľmi intenzívne pracujeme na fonde Mint rezidenční fond, ktorý by sme časom radi rozšírili aj na Slovensko. Fond doposiaľ zainvestoval do rezidenčných projektov v Brne, Prahe a Plzni, ktoré sú určené na dlhodobý prenájom. Ide o bytové domy, ktoré sú od začiatku naprojektované a postavené tak, aby spĺňali najnáročnejšie požiadavky na rezidenčný prenájom. Fond funguje už vyše dvoch rokov a čistá hodnota aktív k 31. augustu dosiahla vyše 1,1 miliardy Kč. Prostriedky našich investorov sme zhodnotili o viac ako 21 percent.
Ako to funguje, kto môže byť investorom?
Fond je určený širokej verejnosti. Je otvorený aj pre tých najmenších sporiteľov, študentov, dôchodcov – pre kohokoľvek. Máme Investičnú spoločnosť schválenú Českou národnou bankou, takže klient môže aj s minimálnou investíciou tisíc českých korún nakúpiť podiel vo fonde. Je to flexibilná a aj dobre likvidná investícia, klient sa môže kedykoľvek rozhodnúť svoj podiel predať a do mesiaca má peniaze na účte.
V bratislavskom downtowne Mint realizuje vlastný rezidenčný projekt – Metropolis. Ako ho vnímate vy, čím je pre vás výnimočný?
Ja mám k Metropolisu osobný vzťah nielen preto, že je to náš projekt, ale tiež preto, že sa nachádza v mojom rodnom meste. Som rada, že Bratislava bude obohatená o zaujímavú a unikátnu architektúru. Považujem sa za Bratislavčanku telom aj dušou, a preto mi prirodzene záleží na tom, ako sa mesto vyvíja a ako sa tu ľuďom žije. Som nadšená, že prinášame projekt, ktorý má najvyšší štandard v lokalite, atraktívny dizajn a zároveň efektívne dispozície bytov, kde každý meter štvorcový je naplno využitý.
Metropolis srdečne odporúčam všetkým mojim známym, je vhodný pre rodiny s deťmi, no takisto aj pre tie, u ktorých už deti vyleteli z hniezda, pretože ide o fantastickú lokalitu a najvyšší komfort bývania. Metropolis bude miestom pre skutočný život bez stresu, kde bude poruke a blízko všetko, čo človek potrebuje.
Keďže som aj fyzicky prítomná na stavbe, vidím, ako staviame a v akej kvalite. Zúčastňujem sa kontrolných dní, komunikujem s naším projektovým tímom a generálnym dodávateľom, ako aj s ostatnými partnermi. Čiže dohliadam na to, aby všetko šlo ako po masle.
Ste teda takým „anjelom strážnym“ Metropolisu. Ako máte v Minte podelené kompetencie? Čo vám pomáha fungovať biznisovo aj súkromne?
Mojou parketou sú prenájmy a správa nehnuteľností, a keďže sa ako jediná z Mint partnerov fyzicky nachádzam v Bratislave, starám sa aj o veci, ktoré súvisia s projektom Metropolis. Sebastien Dejanovski a Radim Bajgar riešia nové expanzie a development, Vojtěch Kraus je špecialistom na právo a financie. A posledným, kto sa k nám pridal z pozície generálneho riaditeľa JLL pre Čechy a Slovensko, je Lukáš Schirl – v Minte má na starosti asset manažment.
Spolupracuje sa nám výborne, pretože sa navzájom rešpektujeme a je medzi nami zdravá „chémia“. Všetci sme si osvojili spoločné ciele, ktoré sme si zadefinovali ako spoločnosť. Každý z nás je úplne rozdielna osobnosť a táto rôznorodosť nás navzájom obohacuje.
Čomu vďačíte za spoločný úspech?
Tie najväčšie veci sa nám podarili vďaka priateľstvu, ktoré medzi nami pretrváva už vyše 20 rokov. Tiež sme mali šťastie, že sme začali pracovať a podnikať v období, keď sa na Slovensku a v Čechách všetko ešte len rozbiehalo. Každý z nás strávil čas v zahraničí a každý predtým pracoval pre špičkovú firmu, takže sme prišli s obrovskými skúsenosťami.
Voči klientom sme féroví. Napríklad teraz viacerí developeri na Slovensku premietli do cien bytov novostavieb zvýšené náklady na výstavbu a do zmlúv zavádzajú inflačnú doložku, čo podľa nás férové nie je. Žijeme v už dosť neistej dobe a nikoho nechceme zaťažiť ďalšou neistotou, tým, že budeme zvyšovať už zazmluvnené ceny. Nezaviedli sme a rozhodne ani v budúcnosti neplánujeme zaviesť žiadne inflačné doložky v našich projektoch. Metropolis tu bude takým pevným bodom, majákom, bude predstavovať investíciu, na ktorú sa môžu ľudia spoľahnúť.
A ďalším naším pravidlom je, že nikdy nesľubujeme to, čomu stopercentne sami nedôverujeme. Do investičného memoranda vždy uvádzame iba to, čomu na základe dôkladnej a profesionálnej analýzy veríme, a na znak toho tam vkladáme aj svoje peniaze. Našou výhodou je dlhoročná znalosť trhu, na ktorom pôsobíme, vďaka čomu vieme byť flexibilní.
Stíhate popri všetkých vašich povinnostiach trochu aj relaxovať? Ak áno, ako?
Športom. Keď môj syn podrástol, začala som sa viac venovať sebe. Najviac ma baví plávanie v jazere, trailový beh v lese, cyklistika, kajakárstvo, bežkárstvo, lyžovanie, skialp, prechádzky v prírode.
Tiež dbám na to, aby športoval aj môj syn. Pohyb, najmä na čerstvom vzduchu, nám robí radosť a mne dodáva nesmiernu energiu.
