Praha je menej atraktívna než Bratislava, pretože je celá chránená v rámci dedičstva UNESCO, vysvetľuje Sebastien Dejanovski, jeden z partnerov česko-slovenskej spoločnosti Mint Investments.
Vo svete komixov je mesto Metropolis domovom Supermana, jeho spojencov i nepriateľov. Dnes je aj súčasťou inej reality, tej bratislavskej. V downtowne totiž vzniká rovnomenný rezidenčný projekt, ktorý u nás rozvíja developer Mint Investments.
V rámci dvoch 63-metrových veží v tvare písmena M ponúka necelých tristo bytov. O tom, ako napreduje výstavba, kedy bude budova skolaudovaná či ako dianiu na realitnom trhu odolávajú novostavby, sme sa rozprávali so Sebastienom Dejanovskim, partnerom spoločnosti.
Na obhliadku vášho developerského projektu Metropolis pre novinárov ste zavolali ako moderátora Sajfu. Je za tým špecifický dôvod?
Ide nielen o popredného influencera, ale tiež o človeka, ktorý má viacero úrovní. Tú zábavnú, no aj veľa premýšľa. Je to presne to, čo sme chceli pre náš projekt, ktorý nielen dobre vyzerá, ale v skutočnosti toho ukrýva oveľa viac.
Je Sajfa typickým klientom v tejto budove – majetnejším človekom, podnikateľom medzi štyridsiatkou a päťdesiatkou?
Musí to byť človek, ktorý je ambiciózny, pracovitý, úspešný. Človek, ktorý chápe, že kvalita sa nerovná len architektúre a dizajnu, ale aj technológii, a rozumie práve týmto atribútom v našom projekte. Na Slovensku sú ľudia veľmi vzdelaní, chápu technologické pokroky a chcú si dopriať takéto vybavenie.
Ako je na tom predaj?
Vypredané máme na 65 percent. Na začiatku – pred tri a pol rokmi – sme si stanovili plán a darí sa nám ho napĺňať. Samozrejme, v úvode sa predávalo rýchlejšie, teraz sa to spomalilo. Aj preto, že klientov s hypotékami je pre vyššie úroky menej.
Čas v dopravnej zápche
Aký pomer očakávate medzi ľuďmi s hypotékami a tými s vlastnými financiami?
Zatiaľ je to 50:50, aj keď počas posledného roka dominujú práve hotovostní klienti. Myslím, že ani v roku 2024 to nebude inak. Budeme musieť počkať na zníženie úrokov zo strany Európskej centrálnej banky, aby sa vrátili zákazníci s hypotékami.
Bude v Metropolise veľa investičných bytov?
Časť určite bude investičná. No zároveň je medzi našimi klientmi množstvo ľudí, ktorí chcú bývať v centre, netráviť čas v dopravnej zápche cestou domov a venovať sa namiesto toho rodine alebo koníčkom.
Aká je priemerná cena štvorcového metra v tomto projekte?
Pri posledných sto bytoch ide o sumu v priemere sedem tisíc eur bez DPH za štvorcový meter.
Aká je genéza projektu?
Do projektu sme vstúpili prostredníctvom finančného fondu pred 17 rokmi. Museli sme však dlho čakať, pretože sa v tom čase ešte len riešila urbanistická podoba downtownu. Plánovali sa ďaleko väčšie projekty, ktoré museli nájsť vzájomnú symbiózu. Správny čas na výber architektov tak prišiel až približne pred siedmimi rokmi. Chceli sme niekoho, kto chápe našu víziu. Stavebné povolenie sme získali v roku 2019, potom sme opäť chvíľu čakali na začatie výstavby aj predaj, pretože dianie bolo dynamické. Spätne to hodnotíme ako dobrý krok.
Nie je v bratislavskom downtowne pretlak projektov?
Vôbec. Takáto štvrť môže vzniknúť podľa mňa raz za sto rokov. Išlo o unikátnu príležitosť, plocha je veľká, no o to zaujímavejšia. Môžu sa na nej zrodiť rôznorodé projekty. Každý nový zámer, ktorý príde do lokality, je architektonicky zaujímavý. Developeri zvyšujú technologické štandardy.
Vaša budova je obklopená rôznymi vyššími objektmi. Nie je to problém pri predaji?
To, čo je najväčšie, nemusí byť automaticky najkrajšie alebo najlepšie. Našou filozofiou je, že nemusí byť všetko hneď na očiach a ľudia postupne pochopia, že nejde len o vzhľad projektu, ale o to, aké vybavenie v sebe ukrýva, či je vymyslený tak, aby sa tam dobre žilo najmenej 50 rokov.
Novostavby ako výnimka
Ako napreduje výstavba?
Počas pandémie nenastali výrazné komplikácie. Prišli až s ruskou inváziou na Ukrajine. Zrazu chýbalo železo, ktoré sa v rámci Európy najviac vyrába práve tam, takže sme nabrali časový sklz. Každý dodávateľ bol však veľmi korektný, dokázali sme sa novej situácii prispôsobiť.
Metropolis chcete skolaudovať v júli 2024. Stále to platí?
Áno.
Realitný trh na Slovensku je už vyše roka „buyer’s market“. Inými slovami, predávajúci sú väčšinou v nevýhode. Ako vás to ovplyvňuje?
Odrazilo sa to predovšetkým na cenách. Klesli na úroveň z roka 2021. Nehovoríme však o spľasnutí realitnej bubliny. Je to prvá vec. Druhou je, že ide o to, ako máte projekt načasovaný. Ak ste s predajom a výstavbou začali vlani, tak je situácia pre vás, prirodzene, dnes horšia. Predpokladám, že v tomto prípade sú developeri nútení dávať zľavy, aby boli schopní plniť plán na základe podmienok financujúcej banky.
A vy?
Mali sme veľmi dobrý harmonogram. Predali sme dve tretiny bytov, máme tak splnený záväzok voči našej banke. Zatiaľ nemáme potrebu a chuť dávať zľavy. Budeme čakať, ako sa situácia ďalej vyvinie. Teraz to síce možno vyzerá všetko čierno, no každá kríza má svoj cyklus. Historicky vidíme krivky a vývoj na trhoch. Dôležité je rozumieť, že ide len o fázu a že konjuktúra sa tiež časom vracia.
Sú novostavby v Bratislave výnimkou na trhu s klesajúcim trendom?
Áno, som o tom presvedčený. Je za tým niekoľko dôvodov. Ak si kúpite starší byt, rekonštrukčné náklady sú vyššie. Musíte počítať s o niečo vyššími výdavkami, ako ste si pôvodne mysleli. Energie a prevádzkové náklady sú dnes dôležitou témou. V starších budovách sú vyššie, pretože izolácia nie je tak dobre urobená. Európska únia chce navyše zaviesť prísnejšie podmienky pre kancelárske či rezidenčné budovy, taxonómiu, pretože sa rozhodla ísť cestou udržateľnosti. Developeri tak budú musieť stavať projekty inak. Ak nebudú spĺňať určité parametre, podmienky pre získanie financovania budú horšie. Navyše očakávame, že klientela rezidenčného trhu bude citlivejšia na tému udržateľnosti.
Národná banka Slovenska v budúcom roku počíta s rastom reálnych miezd a úroky na hypotékach by mali prestať rásť. Zmení sa trh?
Z môjho pohľadu má pre infláciu časť obyvateľstva vyššiu kúpnu silu. Záujemcovia o bývanie si zvykajú na vysoké úroky, ktoré však zrejme dosiahli strop, takže aj psychologicky pre nich nastane lepšia situácia na akvizíciu bytu. Vtedy im bude dávať väčší zmysel mať záväzok. Potreba bývania stále existuje, len ju klienti v tejto fáze logicky odkladajú. Aj tí, ktorí majú peniaze. Pociťujú totiž stres, no ľudia chcú bývať. V lepšom a v lepšom.
Dôjde znova k stúpaniu cien naprieč krajinou a celkovo k väčšej dynamickosti?
Očakávam, že sa dynamika trhu zmení niekedy v druhej polovici budúceho roka. Situácia bude však iná v každej krajine, prípadne v každom meste. Myslím, že rast cien bude ešte vyšší, ako ľudia očakávajú. Stavebné náklady budú vyššie. Nejde pritom len o infláciu, no Európska únia každý rok posiela prísnejšie a zložitejšie technické špecifikácie, ktoré by mali domy spĺňať. Pozemky v dobrých lokalitách v Bratislave napríklad za posledné dva roky vôbec neklesli, čo vnímame prostredníctvom rokovaní s partnermi. Ak sa budú z týchto dôvodov naďalej odkladať realizácie projektov, dostaneme sa do situácie, keď ľudia budú chcieť kupovať, no bude opäť nedostatok.
Nájomné v Česku
Pôsobíte dlhodobo aj v Prahe. Je podnikanie v oblasti developmentu tam ľahšie?
Pražská dynamika je podobná tej bratislavskej, čo sa týka migrácie obyvateľov do hlavného mesta. Podnikanie v oblasti developmentu je podobne náročné ako v Bratislave, existuje veľká konkurencia a je taktiež zložité získať všetky potrebné povolenia. Praha je však celkovo menej atraktívna pre developerov, pretože je celá chránená v rámci dedičstva UNESCO. Nemôže tak vznikať tak moderná architektúra, v niektorých prípadoch až futuristická.
Je v Prahe a všeobecne v Česku spolupráca so štátom a samosprávami užšia ako na Slovensku?
Funguje to veľmi podobne ako na Slovensku. Aj čo sa týka administratívy a rýchlosti jednotlivých úradov pri povoľovaní.
Prečo ste si vybrali Slovensko a nie väčší trh, ako je Nemecko či Poľsko?
Sme česko-slovenská firma, takže pre nás bolo vždy ideálnymi pôsobiskami tieto dve krajiny. Pozerali sme sa aj po ďalších štátoch v rámci Vyšehradskej skupiny, no nakoniec sme prišli k záveru, že bude pre nás lepšie pôsobiť vo viacerých segmentoch na jednom trhu a dokonalo rozumieť, čo sa tam deje. Či už z demografického, politického alebo ekonomického hľadiska.
Aké sú vaše ďalšie plány na Slovensku?
Pôsobíme tu už 20 rokov, venovali sme obchodným aj rezidenčným projektom v Bratislave a v Trenčíne. Náš core business je dnes spravovanie majetku pre súkromných a inštitucionálnych investorov v rámci kancelárskeho a rezidenčného trhu. V našich rezidenčných projektoch máme približne tisíc bytov, ale používame sto percent equity Mint Investments. Zameriavame sa práve na byty. Veľmi nás to baví, preto si vyberáme zaujímavé lokality a príležitosti, kde vidíme potenciál a dokážeme priniesť hodnotu.
A pozeráte sa aj po iných mestách?
Rezidenčný trh je najsilnejší v hlavnom meste, kde je kúpna sila najvyššia. Vidíme najväčší potenciál práve tam.
V Česku máte projekt nájomného bývania. Vidíte potenciál aj na Slovensku?
Nájomné bývanie bolo ideálne pre nás realizovať v Česku z legislatívneho aj z demografického hľadiska. V Prahe chýba viac bytov ako v Bratislave a počas posledných piatich rokov sa tam výrazne zvýšili ceny nehnuteľností – nad rámec inflácie. Chceli by sme sa však v budúcnosti pozrieť aj na Bratislavu.
Ukončme rozhovor ťažkou otázkou. Ako bude vyzerať štvrť budúcnosti?
Záleží to od lokality. Bratislava má napríklad k dispozícii veľa pozemkov, na ktorých sa dá stavať nová architektúra, pričom nejde o územie chránené v UNESCO. Tu bude jednoduchšie plánovať a budovať nové štvrte aj v súlade s udržateľnosťou. Architektúra pritom ovplyvňuje náš život viac, ako si uvedomujeme. Ide o skvelú príležitosť pre Bratislavu, developeri sú tu sofistikovaní. Projekty, ktoré tu vznikajú, sú mimoriadne zaujímavé, nielen v kontexte tuzemského trhu, ale aj európskeho.
