Sebastien Dejanovski je v realitných kruhoch známou a rešpektovanou osobnosťou. Rád pracuje s ľuďmi, jeho úlohou v Mint Investments sú nové akvizície, jeho schopnosť vidieť víziu na začiatku projektu, správne analyzovať príležitosti a riziká, ako aj jeho zmysel pre detail sú premietnuté do každého projektu, ktorému sa venuje. V rozhovore otvorene rozpráva o svojich silných stránkach, skúsenostiach zo sveta developmentu a o tom, čo ho na projektoch najviac baví.
Čo vás priviedlo z Francúzska do Prahy?
Do Prahy som prišiel na šesťmesačnú stáž počas štúdií na univerzite. Mal som tu rodinu, ktorá podnikala v maloobchode. V tom období som ešte nemal jasný kariérny plán, ale rozhodol som sa v Prahe zostať, pretože som cítil, že táto časť Európy má veľký potenciál a je na začiatku nového ekonomického boomu.
Aké boli začiatky vášho podnikania? Kedy vašu pozornosť pritiahli nehnuteľnosti?
V roku 1996 som sa náhodne zoznámil s bohatými talianskymi realitnými investormi, ktorí boli fascinovaní historickou časťou Prahy. V Čechách boli v tom čase prvými zahraničnými investormi a na vtedajšiu dobu tu investovali veľký kapitál. Videl som v tom príležitosť, pretože reality ma bavili.
Pôsobili ste vo veľkých medzinárodných korporáciách – v GE Real Estate, ktorá bola v tom čase svetovým lídrom v investovaní do nehnuteľností a tiež v medzinárodnej skupine AFI GROUP. V čom boli tieto skúsenosti pre vás najväčším prínosom?
Práve pri spomínaných investoroch som si uvedomil, že je dôležité a potrebujem pochopiť, ako funguje veľký biznis a veľké kapitálové spoločnosti. Vnímal som potrebu zažiť korporátne prostredie, a teda bral som to ako školu. Z pohľadu skúseností, nebolo nič lepšie ako pracovať pre medzinárodné veľké firmy. Naučil som sa chápať ich kultúru, „vnímať“ riziko a naučil som sa manažovať toto riziko. Tiež bolo pre mňa zaujímavé sledovať, ako v týchto firmách pristupovali k projektom, kde videli príležitosti, a naopak kde videli riziká. Bol to pre mňa skutočný štart. Pretože bez tejto skúsenosti vo veľkej firme, môžete mať síce veľa nápadov a veľa entuziazmu, ale zostanete naivný. A je dôležité nezostať naivný príliš dlho. Bola to super skúsenosť, naučil som sa veľa.
Na týchto skúsenostiach a hodnotách ste potom spolu s vašimi štyrmi spoločníkmi založili Mint Investments. Aké sú dnes hlavné princípy fungovania vašej organizácie?
Všetci partneri máme podobné zážitky a bohaté skúsenosti z korporátneho sveta, kde sme predtým pôsobili vo vysokých funkciách. Videli sme dobré stránky korporátov, ale tiež sme vedeli, čo už nechceme. Chceli sme sa venovať práci a nie tomu, čo máme oblečené. V komunite sme známi tým, že málokedy nosíme obleky. Vieme, že človeku sa najlepšie pracuje, keď má pohodlie. Je to síce detail, ale túto myšlienku sme dali do úplne všetkého. Sústredíme sa na to, aby sme dobre analyzovali riziká a správne im rozumeli, a pretože sme malá spoločnosť, vieme rýchlejšie nájsť riešenie týchto rizík a problémov a dosahujeme maximálnu návratnosť pri danom riziku.
Ako by ste pomenovali najsilnejšie stránky Mint Investments? V čom spočívajú?
My v Minte sme si vedomí toho, že patríme k najlepším na našom trhu. Či sa to týka developmentu kancelárskych budov a ich správy, či obchodných centier alebo dnes už aj rezidenčných projektov. Naše skúsenosti, zdravé sebavedomie a rešpekt voči každému vo firme nám umožňujú robiť rozhodnutia v akejkoľvek fáze projektov. Zároveň pristupujeme ku každému novému projektu s pokorou. Každý projekt je novou nádejou, má svoje výzvy a doba sa rýchlo mení. Vo firme sa snažíme učiť sa novým veciam, sme otvorení novým trendom a všetkému, čo sa deje vo svete, pretože nehnuteľnosti sú prepojené s týmito trendami. Vždy sa snažíme tomu porozumieť najskôr teoreticky a potom aplikujeme tieto poznatky do praxe.
Prezradíte nám, ako vyzerá pracovný deň developera?
Vstávam skoro, vozím dieťa do školy, takže v kancelárii som väčšinou už okolo 8.00 hodine. Mám rád, keď po príchode strávim sám asi hodinu a pol plánovaním a strategickým premýšľaním. Mojou úlohou v Minte sú nové akvizície a development. Teším sa aktuálne napríklad z toho, že pred dvomi týždňami sme dohodli nákup veľkého kancelárskeho projektu v Prahe za viac ako 90 miliónov eur. Identifikovanie investičnej príležitosti v počiatočnej fáze a potom vyjednávania, sú činnosti, ktorým sa v rámci našej spoločnosti primárne venujem. Čo sa týka developerských projektov, tam premýšľam o výzvach, akou cestou sa vydáme, ako zostaviť tím, aby sme dodržali načasovanie a vývoj projektu ako takého. Takže, ráno je skôr o strategickom plánovaní, dopoludnia prebiehajú stretnutia s mojimi partnermi. A od pol jednej nasledujú mítingy, buď v kancelárii alebo mimo, buď s naším tímom alebo s externými ľuďmi.
Všetci piati lídri v Mint Investments ste silnými osobnosťami s vlastným názorom. Ako sa viete navzájom zladiť?
Jeden z nás vždy bude väčším lídrom na konkrétnom projekte, ale keď je potrebné prijať nejaké rozhodnutie, tak všetko preberáme spoločne. Dôležitý je názor každého z nás, riadiacich partnerov vo firme. A zakaždým, samozrejme, musíme nájsť kompromis. U nás nie je žiadny diktátor, ktorý si buchne po stole, že „takto to bude!“ Sedíme spoločne v jednej kancelárii, rovnako máme dobrý zvyk, že keď sa nám niečo podarí, sa medzi sebou pochválime, akí sme dobrí. Funguje to ako skupinová terapia.
Realitný development má fascinujúci proces – poviete nám, ktorá fáza tohto procesu vás baví najviac?
Úprimne, celý proces si užívam. Niektoré časti sú náročnejšie, niektoré časti sú jednoduchšie. Získavanie všetkých povolení je tá najstresujúcejšia časť, ktorú si pochopiteľne tak neužívam, ale nakoniec je to celé jeden proces. Nemôžete ho mať rád iba pri jeho zrode alebo na jeho konci, ale musíte ho mať rád celý. Samozrejme, že každý z nás partnerov v Minte má kvality, ktoré vynikajú v iných častiach procesu. Ja mám vysokú empatiu, viem fungovať s ľuďmi, chápem ich, to sú moje silné stránky. Som dobrý v tej začiatočnej fáze, pretože viem, kde treba hľadať príležitosť. Dokážem vidieť víziu, čo tam môžeme robiť, ako to vyhodnotiť a dokončiť akvizíciu.
Sedenia s architektmi sú tiež veľmi zaujímavé, keď sa snažíme priniesť čo najlepší možný projekt pre danú lokalitu. No a potom nasleduje fáza realizácie ako je to napríklad teraz, pri Metropolise, keď už je dorokovaná zmluva so stavebnou firmou, tak to beriem už viacej-menej ako zábavu. V tejto fáze pracuje na projekte najmä náš interný technický tím, ktorý dohliada na výstavbu, interný investičný tím, ktorý reportuje banke, tím stavebnej spoločnosti, tím spoločnosti Arcadis zabezpečujúci stavebný dozor, a tím realitnej kancelárie HERRYS, ktorý zabezpečuje predaj. Inými slovami, výstavba projektov je podobná výchove dieťaťa - ako rodič ste aktívnejší hlavne na začiatku, a keď má dieťa 18 rokov, je potrebné byť nablízku a dohliadať, ale už Ste menej aktívny. Pri tých developerských projektoch je to podobné, pretože na začiatku je to fakt pôrod a potom sa tešíte, keď to vidíte rásť.
Keď spomínate Metropolis, aká bola vaša vízia?
Pri Metropolise ma veľmi baví to, že je to projekt, pri ktorom nešetríme na architektúre ani na technickom štandarde. Záleží nám na tom, aby bol dokončený v takej kvalite, akú chceme. Budova je nielen architektonicky ikonická, ale je premyslená inside-out. Nielen čo sa týka vonkajšieho vzhľadu a farebnosti, ale tiež zvnútra - aký je tu počet bytov a kvalita štandardu. Napríklad, riadená ventilácia a kúrenie budú extrémne komfortné. Ďalej, ako tu bude riešená recepcia, delivery boxy. V celom projekte sme mysleli na nové technológie, pohodlné parkovanie, na elektrické autá. Aby sa tu dobre bývalo mladším, ale aj starším, ktorí chcú aktívne žiť.
Čiže príťažlivá architektúra, ktorá bude maximálne efektívna.
Samozrejme, o to ide. Pretože pri mnohých projektoch developer začne s tým, že chce postaviť pekný dom. Zadá požiadavku architektovi, aby mu nakreslil pekný dom, ale ten dom nie je efektívny. A väčšinou taký projekt zostane len nakreslený. My sa však venujeme detailne príprave špecifikácií ešte predtým ako sa projekt začne vôbec kresliť. Veľmi presne definujeme požiadavky na výmery a dispozície bytov pre danú cieľovú skupinu. Taktiež definujeme požiadavky pre spoločné priestory, to ako by mali vyzerať, špecifikujeme požiadavku na štandard, ktorý by mal odrážať potreby a očakávanie budúceho užívateľa. Je dôležité, aby bol dom krásny nielen zvonku, ale aby fungoval ako celok. A pre všetkých by to malo byť „cool trade“ - pre susedov, investorov, developerov, banky, pre kupujúcich, pre realitnú kanceláriu - všetko musí fungovať pre všetkých.
Aby fungovalo všetko pre všetkých - to je veľmi pekná myšlienka. Ako bude budova Metropolisu prepojená s mestom a životom v okolí?
Snažili sme sa, aby projekt prirodzene nadviazal na svoje okolie, na toky áut a ľudí a aby dával zmysel ako užívateľom, tak aj okoloidúcim a návštevníkom downtownu. Tu bola dôležitá práca nášho architekta Juraja Sonlajtnera, ktorý je vynikajúci urbanista. Nejde teda len o to navrhnúť pekný dom s mnohými bytmi, ale najmä, aby nadväzovalo jedno na druhé. A v tom je to umenie. Plánujeme vytvoriť príťažlivý park so zeleňou. Ak sa nám podarí spolupracovať so susedným developerom, spoločne môžeme vytvoriť ešte krajší parkový celok, ktorý bude prepojený a bude slúžiť ľuďom. Našou snahou je zlepšiť celé prostredie, toto nám dáva zmysel. Našťastie, máme v tíme ľudí, ktorí to chápu, majú rovnaké hodnoty a spoločne nám ide o to, aby tie projekty fungovali dlhodobo. Toto nám dáva zmysel a je to presne to, čo nás všetkých baví.
Je vidieť, že máte v tíme ľudí s bohatými skúsenosťami, a že je medzi vami súlad. Ako si vyberáte ľudí do tímu?
Najdôležitejšie je, aby sa noví ľudia adaptovali na náš spôsob práce a aby sme sa navzájom zladili. Ľudia, ktorí pracujú priamo so mnou, musia byť istým spôsobom aj zocelení, pretože mám určitú pracovnú intenzitu. Očakávam, že ľudia sa na mňa naladia ja sa zároveň naladím na nich. Ľudí si vyberáme podľa pozícií. Pri niektorých je dôležité, aby už prišli so skúsenosťami 3 - 7 rokov, napr. z oblasti prenájmu kancelárií, či manažovania obchodných plôch. Ďalej sú tu ľudia z finančného oddelenia, ľudia, ktorí pracujú na stavbe, či technickí riaditelia. Niektorí sú u nás aj 14 až 15 rokov. Ďalej máme investičných analytikov, ktorých si vyberáme ešte kým sú na škole, väčšinou v 3. alebo 4. univerzitnom ročníku. Je dôležité, aby ešte neboli „pokazení“ inou firemnou kultúrou. Pretože, keď pracujeme na novom projekte, kde je veľmi intenzívny proces a veľa brainstormovania, je dôležité, aby sa na nás naladili. Aby pochopili naše zámery a videli, prečo a ako sme uspeli a kde sú naše silné stránky. Ďalšia vec, ktorá je dôležitá, aby vedeli správne argumentovať. Tí, ktorí vydržia počiatočný nápor, porozumejú nám a sú schopní syntetizovať a písať projekty rýchlo a dobre, tí u nás zostávajú.
Podľa vás, aké základné predpoklady a schopnosti by mal mať človek, ktorý sa rozhodne stať sa realitným developerom?
Väčšina ľudí, ktorí sa dajú na development, na začiatku nevie, do čoho ide. Takýto človek by mal mať manažérske schopnosti a vzdelanie, rovnako skúsenosti s bankovými službami, procesom financovania, mal by byť empatický a húževnatý. Je dôležité, aby bol zvedavý a pokorný a aby mal zdravé sebavedomie. Určite by mal byť športovec a ideálne, aby hral taký šport, kde sa často prehráva. Musí rozumieť tomu, že väčšina vecí nepôjde tak, ako to chce, a preto musí robiť veľa kompromisov. Mal by byť pripravený na časté prehry a mal by byť schopný brať tieto prehry ako súčasť svojej cesty a súčasť procesu učenia. Tiež ho musí baviť pracovať a komunikovať s ľuďmi, lebo, ak je radšej sám a nerád komunikuje, tak istým spôsobom ochudobňuje sám seba aj projekt o názory a skúsenosti druhých. Nikto nie je dokonalý a každý má nejakú hodnotu. Mňa osobne najviac baví, okrem riadenia stratégie, práve zostavovanie tímu ľudí na začiatku projektu. A to, že nás ľudia v tíme budú „challengeovať“, pretože oni sú najväčšia hodnota toho projektu.
