Každý stavebný projekt má svoje jedinečné výzvy. Rovnako výstavba projektu Metropolis prináša viacero z nich v podobe unikátnej architektúry v zaujímavej lokalite. Preto sa developer Mint Investments rozhodol pre odborníkov s najväčšími skúsenosťami. Martin Tkáč zo spoločnosti Grinity v rozhovore prezradí, akú hodnotu prináša služba technický dozor investora pre tento rezidenčný projekt v bratislavskom downtowne.
Čo je podstatou technického dozoru investora na projekte Metropolis a aké výhody prináša?
V rámci technického dozoru investora sledujeme okrem iného aj kvalitu realizácie stavebných prác, ich súlad so schválenou projektovou dokumentáciou, technickými normami, predpismi a princípmi „best practice“, ktoré sa opierajú predovšetkým o dlhoročné skúsenosti kolegov.
Pre developera Mint Investments zabezpečujeme na projekte Metropolis komplexný balík služieb, ktorý zahŕňa predovšetkým – Projektový manažment, Technický dozor investora, Cost manažment, riadenie projektovej dokumentácie, riadenie klientskych zmien a napríklad aj lokálnu podporu pre Mint.
Ako aj na iných projektoch, aj tu sledujeme a systematicky dohliadame na tri základné parametre: čas, kvalitu a náklady.
Ako hodnotíte priebeh výstavby projektu Metropolis práve z pohľadu času, peňazí a kvality?
Projekt je extrémne dynamický už od začiatku, keď bolo potrebné prichystať pozemok na výstavbu v náročnej lokalite a nebolo úplne možné vopred vedieť, čo všetko nás v zemi čaká. Táto fáza bola náročná na prípravu, ako aj na následné dohliadanie nad samotnou realizáciou prác. Priebežne monitorujeme situáciu na svetových trhoch, infláciu a takisto aktuálny stav na Ukrajine, pretože všetky tieto okolnosti v nemalej miere ovplyvňujú priebeh celého projektu. Projektový tím, vrátane tímu na strane investora, intenzívne pracuje na tom, aby sa všetky riziká alebo prípadné problémy riešili včas a za chodu tak, aby nedošlo k zbytočnému predlžovaniu výstavby alebo k jej predražovaniu.
Spomenuli ste lokálnu podporu pre developera. Čo zahŕňa?
Spektrum aktivít v rámci projektového manažmentu je široké a finálny výber vždy závisí od toho, čo daná situácia a konkrétny projekt potrebujú. Mint sídli v Prahe, takže jeho tím nemôže niektoré veci riešiť osobne v Bratislave, a tým pádom potrebuje pomôcť s lokálnou komunikáciou a koordináciou. Lokálna podpora teda okrem iného zahŕňa komunikáciu s mestom, dodávateľmi, so stavbou, susedmi v lokalite aj s realitnou kanceláriou. Podstatou je byť klientovi poruke doslova pri všetkom, čo sa na projekte a v danej lokalite deje.
V ktorej fáze vstúpila spoločnosť Grinity do projektu a ako hodnotíte spoluprácu s Mint Investments?
Na projekt Metropolis sme nastúpili v čase, keď sa finalizovala realizačná projektová dokumentácia. Mali sme teda ešte možnosť vniesť do nej naše skúsenosti vo forme postrehov a návrhov na optimalizáciu stavby z pohľadu efektivity výstavby a prevádzky. Mint Investments je uvedomelý a skúsený developer, ktorý vie, prečo investuje do tejto služby, rozumie jej prínosu a vie oceniť pridanú hodnotu. Spolupráca s ním je excelentná, pretože je to typ developera, ktorý vo všetkom, čo sa na projekte rieši, vidí praktický prínos pre budúceho klienta a záleží mu na tom, aby bol klient dlhodobo spokojný. Ak bude príležitosť, osobne budem rád spolupracovať s Mintom aj na iných prípadných projektoch.
Aký veľký tím z Grinity sa venuje Metropolisu?
Za Grinity v tejto chvíli na projekte pracuje 7-členný tím. Výkon technického dozoru investora zabezpečujú momentálne 3 ľudia, jeden sa venuje riadeniu projektovej dokumentácie, kolegyňa dozerá na dodržiavanie BOZP a ďalší kolega má na starosti riadenie nákladov projektu. Ja zastávam pozíciu projektového manažéra, a teda mám na starosti internú koordináciu nielen kolegov, ale aj všetkých zainteresovaných subjektov, tzv. stakeholderov. Tými sú napríklad investor, generálny projektant, generálny dodávateľ, marketing, predajca a ďalší.
Gro prác momentálne predstavujú tesárske, viazačské a betonárske práce na monolite. Hlavnou náplňou kolegov na stavbe je preberanie výstuže, kontrola kvality a dodržiavanie BOZP. Postupne do nášho tímu pribudnú ďalší kolegovia, ktorí budú mať na starosti už jednotlivé profesie, ako napríklad zdravotechniku, HVAC (kúrenie, chladenie, vzduchotechniku) či elektroinštalácie. Celkovo nás bude približne 10 ľudí. Ako stavba rastie, tak sa mení aj tímová štruktúra a angažovanosť jednotlivých špecialistov na projekte. Skladba tímu je vždy od projektu k projektu odlišná a závisí od toho, aké služby si u nás klient zazmluvní.
S akými výzvami sa často stretávate pri stavebných projektoch v Bratislave?
Ako som spomínal, ideálne je, keď nás investor osloví už vo fáze, kedy sa iba rozhoduje, že chce realizovať nejaký projekt alebo je v štádiu prípravy projektovej dokumentácie. V takomto prípade máme priestor vstupovať do tvorby konceptu alebo návrhu objektu a celý plán vieme nastaviť efektívne z pohľadu času, nákladov a kvality. Aj technológie navrhujeme také, ktoré budú pre koncového klienta efektívne a zároveň atraktívne aj po technickej stránke. Čím neskôr do projektu vstúpime, tým ťažšie sa potom niektoré procesy optimalizujú. Môže to mať za následok časový sklz alebo navýšenie nákladov investora.
Skúsenejší developeri a medzinárodné firmy si uvedomujú pridanú hodnotu, ktorú prináša profesionálny technický dozor a projektový manažment, preto tieto služby využívajú už automaticky, a to bez ohľadu na rozsah projektu. Vždy chcú mať zachovanú štruktúru projektového tímu.
S ktorými zahraničnými developermi ste v minulosti spolupracovali?
Medzi moje nedávne skúsenosti patrí spolupráca s medzinárodnou firmou, ktorá je lídrom v oblasti e-commerce. Pre túto spoločnosť som manažoval rozsiahly projekt novej centrály v Bratislave s celkovou rozlohou 18-tisíc m2. Klient od začiatku vedel, že potrebuje projektový manažment, TDI a cost manažment. Pracovali sme v extrémnom tempe, ale vďaka dobrej zostave projektového tímu, flexibilite a promptnosti investora sa priestory podarilo klientovi odovzdať do užívania podľa plánu.
Ďalším medzinárodným klientom bol významný výrobca sieťových prvkov, ktorý v Bratislave rozširoval kancelárske priestory. Veľkosť nových priestorov bola približne 500 m2, čo je síce menší projekt, ale klient od začiatku vedel, že aj na takýto malý projekt potrebuje projektový manažment, technický dozor a niekoho, kto postráži náklady. Čiže bola zachovaná klasická štruktúra projektového tímu a zároveň ocenená hodnota našej služby.
Aké ďalšie služby poskytujete developerom a investorom stavebných projektov?
Okrem spomínaných služieb má naša spoločnosť na česko-slovenskom trhu dominantné postavenie v oblasti poskytovania služieb pri akvizíciách, tzv. TDD (Technical due diligence) a EDD (Environmental due diligence), čiže ide o technický alebo environmentálny audit budovy alebo pozemku, ktorý je predmetom akvizície. Ďalšou etablovanou službou s celoeurópskym pôsobením je poradenstvo nášho „Zeleného tímu“ pri certifikácii budov certifikátmi LEED, BREEAM, Well Being a i. V poslednej dobe sa začíname zaoberať tiež problematikou ESG.
V rámci nášho portfólia služieb je určite potrebné spomenúť Construction management (riadenie výstavby), ako aj prípravu projektovej dokumentácie. Taktiež vieme našim klientom poskytnúť služby inžinieringu, odborné konzultácie, pomoc pri získavaní rôznych povolení či stanovísk dotknutých orgánov.
Ktoré činnosti na Metropolise máte osobne ako projektový manažér najradšej?
Mám rád všetky činnosti na všetkých projektoch, každý je pre mňa výzvou od začiatku po koniec. Ani jeden deň v práci nie je rovnaký a v každej fáze sa riešia iné problémy a situácie. Myslím si, že moji kolegovia to majú dosť podobne. Človek túto prácu nemôže robiť bez toho, aby pre ňu nebol nadchnutý.
Metropolis je určite veľmi zaujímavý projekt, najmä čo sa týka architektúry, ktorá je jedinečná pre zónu downtownu. Po technickej a konštrukčnej stránke ide o komplikovaný projekt, preto naplánovať a dohliadnuť na to, aby vo finále pekne vyzeral a správne fungoval, je veľká výzva.
Aké schopnosti by mal mať dobrý projektový manažér?
Na tejto pozícii je určite potrebný entuziazmus a chuť riešiť dennodenné výzvy. Projektový manažér sa nezaobíde bez určitých odborných vedomostí, predovšetkým z manažmentu, keďže prioritne je jeho úlohou riadenie ľudí a procesov. Mal by mať zažité rôzne typy komplikácií, aby vedel adekvátne reagovať a nastavovať projekt. Musí byť kreatívny, aby dokázal nájsť riešenie. Samozrejmosťou sú základné manažérske atribúty ako komunikácia, dôslednosť, trpezlivosť, ale aj asertívnosť.
Pri technickom dozore je zas dôležité práve technické vzdelanie a skúsenosti. Človek, ktorý chce pracovať na tejto pozícii by mal mať dlhoročné a rozsiahle skúsenosti v stavebnom sektore a vynikajúce znalosti všetkých aspektov výstavby. V súčasnosti sa od technického dozoru očakáva, že je zdatný nielen po technickej, ale aj po manažérskej stránke.
