• Rastúci trend v počte predaných bytov pretrváva, aj napriek tomu, že medzi-kvartálne sa počet predaných bytov znížil.
• Prírastok novej ponuky sa pohybuje okolo historického minima. Celková ponuka posledný rok osciluje okolo 3.000 bytov.
• Návrat investorov do začínajúcich projektov a zvýšené predaje projektov dokončených podporujú ďalší rast priemernej ceny.
• Absorpcia trhu je na úrovni z Q3 2022.
Ponuka je stabilná, na trh vstúpili nové projekty
Podľa dát RK Herrys v treťom kvartáli roku 2024 dosiahla celková ponuka 2.925 nových bytov, čo predstavuje medzikvartálny pokles, avšak trend ostáva stabilizovaný na úrovni okolo 3.000 bytov už takmer dva roky. V pätine všetkých projektov je sústredených až 62 % celej ponuky voľných bytov. Na trh pribudli dva rezidenčné projekty, čím sa ponuka rozšírila o takmer 100 nových bytov. Podiel jednotlivých kategórií na celkovej ponuke sa dlhodobo nemení, pričom až 70 % ponúkaných nových bytov tvoria dvoj a trojizbové byty. Najväčšia ponuka väčších bytov je sústredená v Bratislave V, zatiaľ čo najväčšia ponuka menších bytov (1 a 2+kk) sa nachádza v Bratislave I. Medzikvartálne vzrástol podiel ponúkaných bytov v novostavbách v Bratislave I, naopak v Bratislave II zaznamenal pokles. Najväčší pokles v ponuke od začiatku roka nastal v Bratislave III, kde sa znížil až o 18 %. Podiel dokončených bytov v projektoch na trhu postupne rastie a aktuálne predstavuje 27 %.
Dopyt v Bratislave prudko stúpa, vedú dvoj- a trojizbové byty
V treťom kvartáli sa v Bratislave predalo 490 nových bytov. Tempo predaja, teda počet predaných bytov za mesiac, sa medziročne zdvojnásobilo. Absorpcia trhu postupne rastie a momentálne dosahuje 17 %, čo je však stále len tretina v porovnaní so štvrtým kvartálom roku 2021. Najväčší záujem je stále o dvoj- a trojizbové byty, aj keď ich podiel na predajoch klesol o 5 %, zatiaľ čo predaj jedno- a štvorizbových bytov vzrástol o 6 %. Tretinu všetkých predaných bytov tvoria byty v dokončených projektoch, čo znamená medziročný nárast o 70 %. Len v dokončených projektoch sa predalo toľko bytov ako pred rokom vo všetkých projektoch spolu. Najviac bytov sa predáva v okrese Bratislava II, hoci v medzi kvartálnom porovnaní počet predaných bytov v tomto okrese klesol, zatiaľ čo podiel predaja v ostatných častiach mesta vzrástol.
Rast cien pokračuje, lídrom je okres Bratislava I
Priemerná cena za tretí kvartál 2024 v novostavbách dosiahla 4.210 EUR/m² bez DPH. Ceny pokračujú v dlhodobom trende rastu, aj keď miernejším tempom, s medziročným nárastom o 250 EUR/m² bez DPH. Najvýraznejší medziročný rast cien nastal v okrese Bratislava II, kde ceny stúpli o 15,25 % a dosiahli priemer 3.657 EUR/m² bez DPH. Najvyššia priemerná cena je v bratislavskom okrese I, kde medziročne ceny vzrástli o 8,23 %, pričom priemerná cena dosiahla 5.705 EUR/m² bez DPH. Len 36 % z celkovej ponuky je drahšia ako priemerná cena na meter štvorcový. Najväčší záujem o predaj je v projektoch s cenou nižšou ako priemer, kde sa predáva až 90 % bytov.
Očakávané zmeny na trhu v súvislosti so zvýšením DPH
Zvýšené daňové zaťaženie v budúcom roku ovplyvní dopyt už v štvrtom kvartáli 2024.
Na trhu je citeľný návrat dôvery investorov, keďže tento rok sa nové projekty vypredali na viac ako 40 %. Znižujúce sa úrokové sadzby spolu s novými projektmi v štvrtom kvartáli 2024 podporia dopyt zo strany investorov aj kupujúcich pre vlastné bývanie. Kupujúci sa budú čoraz viac sústrediť na efektívne dispozičné riešenia, čo súvisí s rastúcou cenou za meter štvorcový. Zvýšené daňové zaťaženie zároveň ovplyvní aj náklady na výstavbu, takže znižovanie cien nie je pravdepodobné.