Aké trendy a faktory ovplyvnia vývoj trhu a realitný development v nasledovnom období? Najdôležitejšie výzvy, ktoré budú v roku 2022 rezonovať nielen v odvetví rezidenčných nehnuteľností, ale aj v podnikaní s administratívnymi budovami zhrnul developer bratislavského rezidenčného projektu Metropolis, Sebastien Dejanovski zo spoločnosti Mint Investments.
Inflácia a rast cien
Ako každý rok aj rok 2022 je plný neistôt. Tento rok je navyše iný pre našu generáciu tým, že sa vrátila inflácia*, ktorú väčšina z nás za svojho profesionálneho života nepoznala. Vyrovnať sa s touto neistotou bude pre všetkých v tomto roku najväčšia výzva.
Ceny nehnuteľností budú naďalej rásť, ale nemyslím si, že to bude takým tempom ako v roku 2021, ktorý bol z pohľadu zhodnotenia investícií výnimočný. Vzhľadom k tomu, že náklady naďalej raketovo rastú, ceny nehnuteľností to bude aj naďalej ovplyvňovať. Preto aj tento rok môžeme očakávame veľmi zaujímavé zhodnocovanie. Osobne dúfam, že inflácia v 2. polroku dosť spomalí, a že zhodnocovanie bude určite zaujímavejšie ako inflácia.
Hypotéky
Správanie na našich trhoch sa vyvíja odlišne. V Prahe máme problém s hypotékami, ktoré už dosiahli úroveň 5 %, čo predstavuje problém pre ľudí, ktorí plánujú kupovať nehnuteľnosť. Bývanie, ktoré bolo pre mnohých už doteraz komplikovane dostupné, sa pomaly stáva nedostupným. V Čechách budú preto privátne osoby kupovať menej pre potrebu vlastného bývania. Nehnuteľnosti budú kupovať viac investori, ktorí disponujú hotovosťou. Nakupovať budú zároveň fondy, ktorých stratégiou je investovanie do nehnuteľností za účelom dlhodobého prenájmu. Predpokladám, že na Slovensku sa toho toľko v roku 2022 nebude meniť. Nové projekty prichádzajú na trh pomaly, hypotéky sa nemenia a pokiaľ sa budú meniť, tak ECB pravdepodobne nebude zvyšovať úrokové sadzby tak výrazne ako je tomu v Čechách.
Vývoj projektov a nové projekty
Situácia je dnes náročnejšia. Stavebné firmy nechcú garantovať ceny dodávok, a tým pádom je to komplikovanejšie pre financujúce banky. Bude nevyhnutné nájsť spôsob ako derizikovať celý proces, pretože banky budú mať problém takéto projekty financovať. Dnes ešte nie je jasné, ako sa s tým bude dať vyrovnať. Pre úplne nové projekty nebude v tomto roku moc priaznivá situácia. Náš biznis je kapitálovo náročný, takže kým nenastane komfortnejší stav, nové projekty sa nespustia. Skôr budú fungovať projekty, ktoré už podpísali zmluvu so stavebnou firmou alebo už začali stavbu, prípadne ďalšiu fázu daného projektu.
V tomto smere sme radi, že sa nám pri našich prebiehajúcich projektoch, ako sú Metropolis v Bratislave a Alfa Residence v Prahe, darí dodržiavať naplánovaný časový harmonogram. V Prahe máme zároveň projekt Vysočanský mlýn, kde je dobré, že ešte nie je pripravený na zahájenie stavby a určite sa s tým neplánujeme ponáhľať, kým nebudeme mať riešenie, ktoré prinesie väčšie istoty. Zároveň som rád, že náš SICAV investičný otvorený fond výrazne posilnil a môže práve teraz zbierať svoje ovocie - za rok 2021 dosiahol fond zhodnotenie 9,17 %. Vďaka stratégii fondu môžeme kupovať projekty a pomáhať tak developerom hedžovať ich riziká.
Rezidenčný projekt Metropolis, Bratislava
Rezidenčný projekt Alfa Residence, Praha
Developerský projekt Vysočanský mlýn, Praha
Dodávatelia a vplyv na kvalitu a ceny
Dodávateľské vzťahy a to, čo sa už dlhšiu dobu deje v dodávateľskom reťazci, ako nedostatok materiálov, spomalenie dodávok, rast cien materiálov, ovplyvňuje nehnuteľnosti od začiatku pandémie a v roku 2022 tomu nebude inak. Dôležité bude pre všetky firmy nájsť spôsob, ako sa s tým vyrovnať. Naša filozofia v tomto smere nespočíva v znižovaní štandardu projektov, skôr naopak, našou snahou je jednoznačne nájsť schodnú cestu s dodávateľmi. Určite nebudeme šetriť na kvalite projektov len preto, že veci sú teraz drahšie.
Otázka dostupnosti bývania
Už niekoľko rokov sa zrýchľuje nárast cien bývania a aj z tohto dôvodu bude trend smerovať k nájomnému bývaniu. Podobne, ako je tomu na západe vo veľkých mestách, kde je vlastníctvo nehnuteľnosti veľkým luxusom. Toto isté príde aj do Čiech a na Slovensko. Vidíme v tom budúcnosť, preto sme založili podfond SICAV, zameraný na rozvoj nájomného bývania v Česku, najmä v Prahe a v Brne, ale zaujímajú nás aj metropoly susedných štátov strednej Európy. Fond umožní investorom profitovať z nárastu cien a ľuďom poskytne dostupnosť bývania formou prenájmov.
Téma udržateľnosti bude ešte naliehavejšia v tomto roku
Pre všetky spoločnosti pôsobiace v realitnom biznise platí, že pokiaľ budú chcieť dlhodobo fungovať aj finančne, budú musieť implementovať stratégie ESG. Index ESG zahŕňa dopad na životné prostredie, šetrenie energiou, dodržiavanie základných ľudských práv a tiež ochranu zdravia a bezpečnosti zamestnancov. Sú to dôležité hodnoty aj pre nás, v Mint Investments. Tí, ktorí sa na toto nepripravia do roku 2030, nebudú môcť na svojom biznise profitovať. Za porušovanie budú obrovské penále, podobne, ako je tomu dnes v automobilovom priemysle, kde to veľké firmy podcenili, ale legislatíva je neúprosná. Je to vlastne aj nová výzva a príležitosť byť úspešný. Mnohí investori a firmy riadia nehnuteľnosti z excelovskej tabuľky a nemajú najmenšie tušenie, čo sa nachádza vo vnútri tých budov, ako v skutočnosti fungujú. Takže pre developerov alebo asset manažérov, ktorí sú zvyknutí budovy rekonštruovať a chápať technicky celé ich fungovanie, predstavuje ESG novú príležitosť, ako sa odlíšiť a zlepšiť svoju pozíciu na trhu.
Záväzky ESG pre nás v praxi znamenajú, že keď kupujeme kancelárske budovy, zaujíma nás, ako ich vybaviť tak, aby tie budovy dlhodobo spĺňali požadované normy. Aby fungovali technicky efektívnejšie s efektívnejšou spotrebou vody, elektriny, kúrenia. Ak kúpime budovu a zrekonštruujeme ju podľa ESG štandardu, vieme ju ponúknuť za lepšiu predajnú cenu. A hlavne zvýšime atraktívnosť budovy, a tým pádom aj dopyt. Akonáhle máte viac investorov v týchto budovách, tak automaticky budú mať vyššiu cenu.
Modernizácia technológií budov
V rámci Mint Investments sa zameriavame na moderné kancelárske budovy, maximálne vo veku 15-20 rokov , pričom si uvedomujeme, že ak chceme, aby boli dostatočne atraktívne pre inštitucionálnych investorov, musíme najskôr rozumieť ako funguje ich vnútorný organizmus, aby sme dokázali zlepšovať ich technologický štandard. Veľakrát sme budovy rekonštruovali aj zvnútra, a to aj počas plnej prevádzky. K tomu však potrebujete vlastný tím odborníkov aj konzultantov, musíte rozumieť technológiám, pretože každá technológia má iné možnosti, náročnosť, inú cenu. Tejto oblasti venujeme v Minte veľa času, máme bohaté skúsenosti a neustále sa v tomto smere vzdelávame a zlepšujeme. Je to podobné ako v prírode – ak sa nezlepšíte, zahyniete.
Pokračujúca pandémia - výzvou je návrat ľudí do kancelárie
Osobne neverím, že homeoffice má pre firmy dlhodobý potenciál. Moja skúsenosť je, že upadá pracovná morálka, ľudia majú pocit, že sú efektívnejší, ale nie je to tak. Interagovanie im chýba. Ľudia sa obávajú – a právom, ochorenia, preto pracujú z domova. Ale nasledujúce roky ukážu, že to nebolo dobré pre firmy a postupne bude nutné obnoviť prácu v kanceláriách, aj keď to bude v inej forme. Pretože doba sa nikdy nevráti k tomu, čo bolo predtým. Kancelárie sa budú musieť zmeniť na priestory, kde mladí ľudia aj starší kolegovia radi strávia nejaký čas. V Minte sa snažíme byť vždy o krok dopredu, čo sa týka bezpečnosti ľudí na pracovisku. Naším cieľom v tomto roku bude, aby sa naši ľudia plnohodnotne a bez obáv vrátili k svojim pracovným stolom. Preto podnikáme všetky možné kroky na zníženie rizika prenosu COVID-19. Radi sa v práci vidíme a stretávame naživo.
Príležitosti v mestách – brownfieldy
Mestá nemajú nekonečné voľné pozemky a zaberať pôdu v okolí miesť nie je ekologické ani efektívne. Takže má zmysel revitalizovať existujúce brownfieldy, čo pomôže doprave aj životu v meste. Zóna Chalupkova, kde developujeme Metropolis, je bývalá priemyselná oblasť, ktorá bola bombardovaná, ale nachádza sa v atraktívnej lokalite, takže pre nás má určite zmysel sústrediť sa na tento typ centrálnych lokalít. Teraz rokujeme o ďalších projektoch v Prahe, v Bratislave, v Brne a v ďalších českých mestách.
Dôležité je robiť si svoju prácu poctivo a dobre. A zároveň mať šťastie na správne načasovanie. Nové projekty sú vždy obrovskou výzvou, ale som rád, že v tomto roku nespúšťame nič nové a že môžeme pokračovať v dobre naštartovaných projektoch, ktoré sme začali v správny čas.
V každom prípade nás, v Mint Investments, development veľmi baví a určite máme apetít na ďalšie akvizície, na ktoré sa budeme v roku 2022 sústrediť.
*Pozn. inflácia sa podľa údajov NBS šplhá k 6 %, zdroj: Komentáre NBS 14.1.2022
