Správna nájomná zmluva ochráni majiteľa aj nájomcu

Realitný trh ponúka množstvo voľných nehnuteľností, do ktorých sa ich majitelia snažia nájsť spoľahlivého a zodpovedného nájomníka. Ten by si mal pritom pravidelne plniť svoje povinnosti. Nájomníci zas očakávajú, že budú môcť prenajatú nehnuteľnosť čo najvoľnejšie užívať a v prípade nepredvídateľných udalostí bude s nimi prenajímateľ adekvátne komunikovať. V záujme ochrany práv oboch strán je preto dôležité správne sformulovať a uzavrieť nájomnú zmluvu.

Pre zabezpečenie dlhodobého a bezproblémového vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom je dôležité, aby obe strany hneď na začiatku definovali svoje potreby i požiadavky. Pomôže im s tým profesionálna realitná kancelária, ktorá má dlhoročné skúsenosti a poskytuje kvalitný právny servis. Obom stranám vie odporučiť optimálnu dobu prenájmu, správnu výšku úhrad za užívanie nehnuteľností a tiež ďalšie podmienky, ktoré jedna alebo druhá strana potrebuje zmluvne ošetriť, napríklad súhlas s chovom domáceho zvieraťa. Servis a skúsenosti realitnej kancelárie prenesú všetky špecifické požiadavky do nájomnej zmluvy tak, aby boli nespochybniteľné a právne vymožiteľné. Ak sa takto zostavená nájomná zmluva podpíše, v záujme oboch strán dohliada realitná kancelária na jej riadne plnenie.

Právna a ekonomická stránka nájmu

Na začiatku je nevyhnutné jasne definovať, čo je predmetom nájmu. Či ide o byt, nebytový priestor, rodinný dom alebo je predmetom nájmu iný druh nehnuteľnosti. Na základe toho je potrebné zvoliť správny právny predpis, podľa ktorého sa nájomný vzťah bude riadiť. Dnes sa často stretávame okrem prenájmu bytov aj s prenájmom nebytových priestorov alebo apartmánov, pri ktorých sa uplatňuje odlišná právna úprava ako pri byte.

„Právna úprava nájomnej zmluvy je pre rôzne predmety nájmu odlišná, a preto je veľmi dôležité pre každý typ nehnuteľnosti správne vybrať právny predpis“ vysvetľuje Martin Bečár, právnik a zakladajúci partner realitnej kancelárie HERRYS, a dodáva, že „od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje postavenie prenajímateľa a nájomcu. Daná právna úprava priniesla kratšiu výpovednú lehotu, iné výpovedné dôvody aj odstúpenie od zmluvy. Zadefinoval sa význam kaucie a jej použitie v rámci nájomného vzťahu,“ hovorí o podrobnostiach zákona Martin Bečár. Okrem toho je možné využiť aj ustanovenia Občianskeho zákonníka, avšak ten tak detailne nerieši všetky podmienky zmluvy, ako spomínaný zákon.

Rovnako veľmi dôležité je správne nastavenie výšky nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu, teda úhrady za energie. „Často sa stretávame s tým, že prenajímateľ si do energií alebo nákladov spojených s prenájmom zahrnie aj položky, ktoré sú spojené s vlastníctvom nehnuteľností. Ide napríklad o poistenie alebo odvod do fondu opráv, čo následne môže viesť k nedorozumeniam pri vyúčtovaní uvedených platieb medzi nájomcom a prenajímateľom,“ vysvetľuje Martin Bečár. Správne nastavenie a rozdelenie výšky nájmu a úhrad poskytovaných s užívaním predmetu nájmu v nájomnej zmluve je podstatné aj z daňového hľadiska.

Vhodne zvolená doba trvania nájmu

Dĺžka nájmu závisí najmä od potrieb nájomcu, no v praxi sa najčastejšie pohybuje od jedného do dvoch rokov. „Spravidla odporúčame našim klientom uzatvoriť zmluvu na rok, s možnosťou jej predĺženia o ďalšie obdobie, ak si zmluvné strany riadne a včas plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy,“ hovorí Martin Bečár.

Dĺžku nájmu samozrejme ovplyvňuje aj samotný predmet prenájmu. Malé byty v centre sa prenajímajú na kratšie obdobie ako rodinné domy alebo väčšie byty nachádzajúce sa v rezidenčných častiach. Tam môžu byť prenajaté aj na niekoľko rokov. Dĺžku prenájmu do určitej miery limituje samotná zákonná úprava. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je „možné uzatvoriť nájomnú zmluvu najdlhšie na dva roky a na základe dohody zmluvných strán ju možno formou písomných dodatkov za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát“.

Stále nové výzvy

Pod vplyvom meniacich sa ekonomických a legislatívnych podmienok na trhu prechádza prenájom nehnuteľností neustálymi zmenami. Realitné kancelárie sa snažia do zmluvnej dokumentácie zapracovať všetky svoje dlhoročné skúsenosti. „Aj my sa však stretávame s novinkami, napríklad v dnešnej dobe ide o zverejňovanie fotiek alebo videí natočených v priestoroch prenájmu. Žijeme v dobe youtuberov a zhodou okolností majiteľovi nehnuteľnosti vadilo, že takéto videá boli vyhotovované v jeho byte a publikované na sociálnych sieťach,“ hovorí Martin Bečár z realitnej kancelárie HERRYS, ktorá má dlhodobé skúsenosti s prenájmom rezidenčných nehnuteľností. Preto dokáže promptne reagovať na rôzne typy problémov, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s prenájmom. Kancelária HERRYS ročne realizuje 400 prenájmov a od začiatku tohto roku si na svoje konto pripísala už sto úspešných nájomných kontraktov. Takýto rozsah skúseností, ako aj skúsenosti počas koronakrízy a jej vývoja v úvode roku 2021, sú zárukou, že realitná kancelária je kompetentná poskytnúť vysoko kvalitné služby.

Profesionálne skúsenosti realitnej kancelárie pomôžu predchádzať aj prípadným konfliktom. Počas trvania nájomného vzťahu môžu do vzťahu medzi majiteľom a nájomcom zasiahnuť napríklad aj susedia, ktorým nemusí byť nový nájomca sympatický. Následne opakovane kontaktujú majiteľa nehnuteľnosti so svojimi sťažnosťami, často neopodstatnenými. Odborníci tak odporúčajú mať v nájomnej zmluve okrem zákonných náležitostí uvedené aj ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré sú dôležité pre riadne užívanie nehnuteľnosti. Napríklad, pri prenájme rodinného domu môže ísť o požiadavky na údržbu záhrady, zimnú údržbu, či špeciálnu obsluhu niektorých zariadení v dome. V prípade bytov môže ísť o právo na prítomnosť domácich zvierat alebo o povinnosti vyplývajúce z domového poriadku.