Trh s nehnuteľnosťami praje prenájmom. Investičné byty sa oplatí držať

• Ponuka bytov v nových projektoch sa medziročne zdvojnásobila. Ceny sa zastabilizovali, pričom nové byty boli na konci roka 2022 o 12% drahšie ako v roku 2021.

• Ponuka na sekundárnom trhu sa takisto zdvojnásobila, ale jej rast sa v Q4 zastavil. Ceny sa zastabilizovali, v druhej polovici roka dokonca klesli o 5%, stále sú však drahšie ako v roku 2021.

• Ponuka na trhu s prenájmami klesla o polovicu a ceny narástli o 35% pre zvýšený dopyt a nižšiu dostupnosť financovania vlastného bývania.

Zlomovým okamihom na trhu nehnuteľností v roku 2022 nebola ani vojna na Ukrajine, ani energetická kríza, ale zvýšenie úrokových sadzieb komerčných bánk. To spomalilo predaje nových bytov, aj bytov na sekundárnom trhu. Po rokoch sa tak opäť stáva dostupnejšie bývanie v nájme ako splácanie hypotéky. Podľa expertízy RK HERRYS, doterajší vývoj naznačuje, že k žiadnym prudkým zmenám na trhu však nedôjde. Stabilizácia cien a ponuky ukazuje, že predávajúci nie je pod tlakom predať, pretože môže byt výhodne prenajať.

Trhom s nehnuteľnosťami zamávala zvýšená ponuka a sprísnené podmienky na získanie úveru, vyplýva to z pravidelného kvartálneho prehľadu trhu*, ktorý vypracovala RK HERRYS. Okrem zvýšenej ponuky v novostavbách, ktorá sa oproti začiatku roka 2022 dokonca zdvojnásobila, sa uplynulý rok niesol aj v znamení nepretržitého rastu ponuky na sekundárnom trhu. Predaje sa však spomalili v oboch segmentoch.

Ponuka v novostavbách aktuálne predstavuje 2693 bytov v 88 developerských projektoch. Pri súčasnom tempe predajností to vystačuje na 1,5 roka. Tí, ktorí predávajú byt na sekundárnom trhu, sa zasa musia pripraviť, že namiesto priemerných 19 dní zo začiatku roka 2022 sa dnes ich byt predá v priemere až za 41 dní. Predajom medzi novými bytmi kraľujú dvojizbové byty, ktoré tvoria až 45% celkovej ponuky a na sekundárnom trhu je najväčší záujem o trojizbové byty.

Dopyt pokrivkáva, ceny ovplyvňujú úrokové sadzby

Dopyt zo strany kupujúcich aktuálne nedosahuje úrovne spred leta či predchádzajúcich rokov. Medzikvartálne sa však zvýšil takmer o 25 % na úroveň 427 predaných bytov v novostavbách. Celkovo sa v uplynulom roku predalo 1992 bytov, čo prestavuje medziročný pokles o 40 %. V centre záujmu bolo 46 projektov, naopak až 19 projektov nezaznamenalo žiadny predaj už druhý kvartál po sebe. V projektoch, o ktoré bol najväčší záujem, sa predávalo tempom 3 byty mesačne, v priemere na všetky projekty bolo tempo predaja 1,6 bytu mesačne. Až polovica predaných bytov v Bratislave pritom patrila do tretieho obvodu BA III – Nové Mesto, Rača, Vajnory. Pre Petržalku to bol zasa najslabší štvrťrok z pohľadu predaja bytov.

Na sekundárnom trhu bolo možné sledovať od polovice roka zreálňovanie cien, medziročne však nehnuteľnosti aj tak zdraželi v priemere o 7,32%. Aktuálna priemerná cena sa pohybuje na úrovni z prelomu februára a marca 2022. Ceny nových projektov a novostavieb stagnujú.

„U nových bytov vývoj cien závisí od toho, ako budú rásť úrokové sadzby, ako sa to premietne do celkovej dostupnosti úverov a potrebnej výšky vlastných finančných prostriedkov. Z pohľadu developerov skôr predpokladáme, že ak budú chcieť zvýšiť tempo predaja, budú musieť ponuku zatraktívniť v podobe nejakého balíka (pivnica, parkovacie miesto, kuchyňa v cene apod.) alebo ojedinele budú ponúkať aj cenové zvýhodnenia tak, ako to pozorujeme už dnes (časovo limitované ponuky a iné),“ priblížil Filip Žoldák, partner v RK HERRYS.

„Zo štatistík sekundárneho trhu vyplýva, že kým na začiatku roka by ste tých, čo zlacnili svoju ponuku, spočítali na prstoch jednej ruky, na konci roku tak urobili už stovky predávajúcich. Priemerné zlacnenie však neprekročilo -5%. Podľa našich skúseností sa v procese vyjednávania o kúpe bytov ešte cena mierne upravuje smerom nadol (+- 5%), neplatí to však v každom prípade,“ doplnil Filip Žoldák. „Všeobecne narástol aj čas, ktorý trávia byty v ponuke, predávajúci sa preto musia pripraviť na to, že ich byt sa predá pomalšie. Nie je to tým, že by sa počet záujemcov radikálne znížil, zvýšil sa však počet bytov, o ktoré môžu prejaviť záujem, lebo v ponuke zotrvávajú dlhšie.“

Bytov na prenájom je drasticky menej

Súčasný stav na trhu s nehnuteľnosťami praje nájomnému trhu. Ponuka na trhu s prenájmom sa od marca 2022 prepadla o 55%. Z ponuky ubudli rovnomerne všetky kategórie bytov, pričom ceny nájmov narástli v priemere až o 35%. Ponuka sa neznižovala len vďaka väčšiemu dopytu, ale aj celkovo menším počtom bytov pribúdajúcich do ponuky na prenájom. Kým v prvej polovici roka bolo každý mesiac v priemere k dispozícii 2.700 nových ponúk, v druhej polovici už len 1.200 každý mesiac. Trhu s prenájmami dominujú dvojizbové byty, ktorých je v ponuke najviac (až 40%) a je o ne najväčší záujem.

„Pokles ponuky bytov na prenájom je výsledkom nielen zvýšeného dopytu zo strany vojnových utečencov, ale aj celkovo zníženej dostupnosti vlastného bývania. Tá pri štandardnom byte o výmere 50m2 klesla až na úroveň z roka 2013,“ vysvetlil Martin Marsina, partner v RK HERRYS. „Splátka úveru na bývanie tvorí v priemere 35% z čistého príjmu domácnosti tvorenej dvomi ľuďmi s priemerným čistým platom v Bratislave, bez nákladov na „služby a energie“. Pri takto nastavenom trende možno naďalej očakávať zvýšený dopyt a prenájmy majú predpoklad ďalšieho rastu ceny, až do momentu kedy sa splátka úveru a výška prenájmu nevyrovnajú.“

* Kvartálny report je vyhotovený na báze verejne dostupných údajov tretích strán, ktoré nie sme schopní garantovať, a preto niesť zodpovednosť za dôsledky, ktoré by mohli vplyvom tejto správy vzniknúť. Pre účely tejto správy sú ako zdroj používané cenníky a verejne dostupné ponuky jednotlivých projektov a konkrétnych bytov, v ktorých pre zjednotenie byty označené ako rezervované považujeme za predané, a evidujeme aj ich nárast aj úbytok. Ponuka voľných bytov je započítavaná len z bytov, ktoré sú aktuálne v predaji a reálne dostupné ku kúpe (niektoré projekty neponúkajú na predaj všetky byty, ktoré sú vo výstavbe). Účelom tejto správy nie je do detailu popísať skutkový stav, ale zachytiť trhové trendy a poskytnúť informáciu o vývoji trhu rezidenčných nehnuteľností v dlhšom časovom kontexte.