Kvôli vojne na Ukrajine, neistému vývoju trhu, inflácii a zvyšovaniu úrokových sadzieb sa vízie o roku 2023 ešte v zime minulého roka nejavili pozitívne. No s tohtoročným januárom prišlo viacero nádejných signálov, najmä od lídrov ECB, ktoré naznačujú, že ekonomika v európskych krajinách v roku 2023 sa môže recesii vyhnúť alebo ju zažije len v miernej podobe. V podobnom duchu sa k makroekonomickej situácii vyjadruje developer Sebastien Dejanovski z Mint Investments, ktorý vidí viaceré „svetlé miesta“ na trhu s realitami. Jedným z nich je aj projekt Metropolis v bratislavskom downtowne, pri ktorom developer plánuje ukončenie hrubej stavby. Z rozhovoru s ním sa tiež dozviete, na čo sa v tomto roku zamerajú v Minte a s akými predsavzatiami vstúpili do nového roku.
Aké ponaučenia vám priniesol uplynulý rok?
Rok 2022 bol pre nás po viacerých stránkach osviežujúci. Uvedomili sme si, že sa nemôžeme na nič spoliehať a zároveň nevieme, čo nám budúcnosť prichystá. Svet sa stal menej predvídateľným. Viaceré zmeny sme predpokladali, no nikto z nás na začiatku minulého roka nečakal, že inflácia sa prejaví v takej výraznej miere a úrokové sadzby stúpnu niekoľkonásobne. Je to veľká výzva.
Ostali sme a stále ostávame však pokojní. Naďalej tvrdo pracujeme na nastavených cieľoch, ideme s trendami. V nasledujúcom období bude viac ako kedykoľvek predtým dôležité držať sa svojich vízií, pretože veľa ľudí má tendenciu znervóznieť v období turbulencie a robiť nepremyslené kroky, čomu sa my snažíme vyvarovať.
Čo vás, naopak, v minulom roku najviac posilnilo?
Vydarili sa nám viaceré projekty, napríklad dokončenie akvizície kancelárskeho projektu s 35 000 m2 v Prahe, pre investičný fond sme uzavreli akvizíciu 100 nájomných bytov v Plzni a taktiež sme radi, že výstavba Metropolisu napreduje podľa stanoveného harmonogramu. Príjemne nás potešili prestížne ocenenia CIJ Awards, ktoré nám potvrdili, že prácu, ktorú máme veľmi radi, robíme dobre. A zároveň nás to motivuje k tomu, aby sme sa neustále zlepšovali a rástli.
S akými predsavzatiami vstúpil Mint Investments do roku 2023?
S podobnými ako po minulé roky. Skúsenosti nám ukázali, že kríza je vždy obdobím, ktoré praje flexibilnejším, sústredenejším, viac pripraveným. Preto sa aj v tomto roku budeme naďalej sústrediť na naše projekty a rozvíjať sa v oblasti asset manažmentu, ktorý je jadrom nášho biznisu. Developerské projekty budeme naďalej budovať podľa plánovaného štandardu, pretože chceme stavať dobre a kvalitne. To je cesta, ktorej veríme.
ECB naznačuje v Európe len miernu recesiu tento rok, ale ak by kríza nastala, o akých opatreniach v Minte uvažujete?
V segmente asset manažmentu, v rámci ktorého spravujeme kancelárske projekty pre našich investorov a aj pre nás, neočakávame potrebu krízových opatrení, pretože všetky projekty máme dobre nastavené a zároveň boli v posledných rokoch refinancované. Pre dokončené projekty je vždy najväčšie riziko, ak sa v priebehu roka zvýšia úrokové sadzby a v tom istom roku musíte refinancovať. To sa však nášho portfólia netýka.
Pri developerských projektoch je zas dôležité, v akej fáze developmentu sa nachádzajú. Problém môže nastať, ak projekt v tomto období ešte len stojí pred zahájením výstavby a zároveň musí dosahovať určitú úroveň predpredaja, aby mu banka poskytla financovanie.
Z týchto preventívnych dôvodov sme odložili výstavbu projektu, ktorý sme mali pripravený v Česku na zahájenie. S týmto projektom sa ponáhľať nemusíme.
Celkom inú situáciu máme pri developmentoch, ktoré sú vo výstavbe, ako je to napríklad v prípade bratislavského Metropolisu. Avšak predpredaj pri tomto projekte je splnený, predaj je vhodne rozplávaný na primerané obdobie, nič sme na začiatku nepodcenili a predajnej stratégii sa venujeme aktívne. Keďže sú všetky míľniky splnené, nie je sa čoho obávať.
Vaša istota pramení zo širokého portfólia činností, ktoré vám umožňuje dobré rozloženie rizík, a teda potenciálne minimalizuje dopady krízy.
Presne tak. Naša stratégia vždy spočívala v rozložení rizika do viacerých segmentov, či už ide o investovanie do kancelárskych projektov, rezidenčných nehnuteľností alebo je to komerčný retailový segment. Pracujeme s finančnými zdrojmi veľkých medzinárodných retailových inštitúcií, ako aj privátnych investorov, ktorí cez Mint – rezidenčný fond spolu s nami investujú do rôznych projektov. Rozloženie rizika nám v tomto smere jednoznačne pomáha.
Ak by sme boli čisto len developerská spoločnosť, necítili by sme sa, samozrejme, tak komfortne. Zahájiť nový projekt v týchto časoch je takmer nemožné. To si môže dovoliť len pár veľmi silných kapitálových spoločností, ale developeri väčšinou nemajú také silné zázemie.
Čo bude najväčšou výzvou pre skupinu Mint v roku 2023?
Už pred dvomi rokmi sme sa začali intenzívne vzdelávať v oblasti stratégií ESG, ktorým sme venovali veľa času aj finančných prostriedkov. Ešte pred niekoľkými rokmi otázka ESG nebola jasná. Avšak dnes, pokiaľ ste zodpovední, si uvedomujete, že bez zavedenia princípov týchto stratégií firmy prežijú len ťažko. Netýka sa iba manažmentu, ale všetkých ľudí naprieč firmou. Je potrebné zakomponovať nový spôsob premýšľania do biznisu tak, aby bol prijatý všetkými pracovníkmi. V rámci filozofie ESG sme v Minte zaviedli mnohé procesy a chceme sa v tejto oblasti naďalej zdokonaľovať. Postupne všetky nami spravované budovy podstúpia ESG audit, ktorý vyhodnotí ich aktuálny technický stav a možnosti, ako ich ďalej rozvíjať v budúcnosti. Podporujeme tiež rôzne charitatívne organizácie ako napríklad Človek v ohrození a pracujeme na nadviazaní spolupráce s Inštitútom strategického investovania na VŠE.
Spolupracujete s externým konzultantom na ESG?
Spolupracujeme s medzinárodnou poradenskou spoločnosťou JLL, ktorá má v Česku veľmi dobrý tím. Vďaka nemu sme sa v tejto téme v mnohom posunuli. Zúčastňujeme sa rôznych seminárov, naši manažéri odovzdávajú know-how do všetkých úrovní firmy tak, aby boli v súlade s princípmi ESG aj našou filozofiou. Je to veľmi obohacujúce. Vedie nás to k rozmýšľaniu nad novými aspektami projektov, či už je to environmentálny, ktorý sleduje udržateľnosť a energetickú efektívnosť, alebo sociálny aspekt, ktorý súvisí so starostlivosťou o našich ľudí.
Ako sa tieto poznatky odzrkadľujú na vašich projektoch, napríklad na novostavbe Metropolisu?
Konkrétny prínos je možné vidieť práve v snahe dosiahnuť čo najvyššiu úspornosť a zároveň čo najvyššie štandardy kvôli komfortu budúcich obyvateľov. Počítali sme s tým už od samotného plánovania projektu. Keď sme navrhovali Metropolis, vložili sme do jeho DNA kód energetickej úspornosti a užívateľského komfortu. Tým sme ho predurčili k tomu, aby sa stal uvedomelým projektom, ktorý bude dlhodobo dávať zmysel svojim užívateľom.
Aké faktory budú podľa vás zohrávať kľúčovú úlohu v rozhodovaní o výbere bývania v roku 2023? Zostane lokalita kľúčovým faktorom?
Myslím si, že parametre budúceho bývania, ktoré sú dôležité pre kupujúceho, sa veľmi nemenia. Stále sú najdôležitejšie lokalita, kvalita architektúry, kvalita štandardu a tiež to, či daný produkt rezonuje s predstavami potenciálneho kupujúceho. V budúcnosti bude rebríčku priorít dominovať energetická náročnosť projektov a ich dlhodobé prevádzkové náklady.
Minulý rok priniesol neistotu v cenách energií, v nákladoch na kúrenie a chladenie. Ľudia si tento moment budú pamätať a budú si viac uvedomovať pridanú hodnotu udržateľných projektov. Budú sa viac zaujímať o detaily stavby, kto je realizátorom, aké má nehnuteľnosť technológie a čo to v konečnom dôsledku znamená pre konečný účet.
Aký predpokladáte vývoj stavebných nákladov?
Inflácia, ktorá sa dotkla komodít, nebola doposiaľ zobrazená do reálnych stavebných nákladov. Väčšina projektov, ktorých výstavba už bola zahájená, počítala s cenami, ktoré boli dojednané ešte pred vojnou na Ukrajine. Aktuálne nevieme, aká bude reálna situácia na konci dňa. Očakávame, že stavebné náklady určite nepôjdu nižšie a nevrátia sa na úroveň pred vojnou. Takže pri kvalitných produktoch sa ich cena bude ďalej len zvyšovať.
Ak by stavebné náklady enormne eskalovali, aké máte riešenie napríklad v prípade Metropolisu?
Pri tomto projekte sme mali všetko zazmluvnené už predtým. Zvýšenie cien, a tým pádom aj nákladov, malo, samozrejme, dopad aj na nás, no zasiahlo nás v menšej miere, ako je to pri nových ešte len plánovaných projektoch, ktoré sa musia zahájiť v budúcnosti. Developeri dnes ešte presne nevedia, aké sú reálne náklady, pretože inflácia komodít sa do nich ešte reálne nepremietla. Napríklad výroba dlažieb, najmä tých lacnejších, je veľmi náročná na spotrebu plynu, pretože využíva veľké pece, a bude viac postihnutá zvyšovaním cien ako výroba prémiových dlažieb. Preto pri nových projektoch, ktoré sa ešte nezahájili, developeri môžu mať dnes o nákladoch iba predstavy.
Vo výhode sú tie projekty, pri ktorých sa stavba realizuje s materiálmi nakúpenými ešte za staršie ceny. Developer, ktorý už má dosť predaných bytov a spĺňa podmienky banky, má oveľa komfortnejšiu situáciu ako developer, ktorý musí zahájiť stavbu teraz alebo v budúcnosti.
V tomto roku je teda možné počítať s ukončením hrubej stavby Metropolisu tak, ako bolo plánované.
Áno, zatiaľ na stavbe všetko beží podľa plánu. Na začiatku sme mali trochu sklz najmä kvôli konfliktu na Ukrajine. Vtedy bola veľká nestabilita a problémy s nedostatkom niektorých materiálov. Ale to mali viacerí. Odvtedy práce na projekte prebiehajú plynule. Aktuálne sme už na 11. nadzemnom podlaží. Samozrejme, nevieme, čo nám prinesie rok 2023, ale pokiaľ sa nestane nejaká neočakávaná udalosť, tak by sme mali dokončiť hrubú stavbu už v lete 2023 a celkovo by mala byť výstavba projektu ukončená v 2. kvartáli 2024.
Aké projekty pripravujete v najbližšom období?
V Prahe pripravujeme veľký developerský projekt s 380 bytmi, pri ktorom čakáme na správny čas, aby sme zahájili marketing a výstavbu. Koncom minulého roku sme získali do správy v rámci asset manažmentu veľké portfólio od spoločnosti Amundi ČR, pre ktorú sme už úspešne spravovali iné portfólio. V tomto roku sa budeme sústrediť na príležitosti, ktoré prinesú naše trhy, či sa to týka rezidenčného developmentu v Bratislave, alebo kancelárskych projektov a rezidenčného developmentu v Česku. Máme k tomu rôzne zdroje, takže toto obdobie bude pre nás určite zaujímavé.
Takže v Minte očakávate pestrý rok 2023 plný príležitostí. Čo vám pomáha vidieť veci pozitívne?
Veríme, že dnešná náročná situácia nebude trvať roky. Energetická kríza skončí, Európa nájde alternatívne riešenie dodávok plynu nezávisle od Ruska a ceny za elektrinu sa tiež postupne dostanú pod kontrolu. A veríme našim trhom a našim ľuďom. Česko aj Slovensko stále patria k menej zadlženým ekonomikám a zároveň ku krajinám s najvyšším rastom v Európe. Máme tu veľa vzdelaných a pracovitých ľudí, zdatných odborníkov, ekonómov a IT inžinierov.
Bude dôležité nájsť správne argumenty pre ľudí a dobre ich komunikovať. Interne sa v Minte snažíme podporiť našich zamestnancov aj tým, že v tomto roku všetkým zvýšime platy. Aby vedeli, že na nich myslíme a aby sa neobávali neistoty, ktorá je navôkol. Chceme investovať prostriedky do nášho tímu a podporiť ich sebavedomie. Záleží nám na ich rozvoji. Pretože nakoniec sú to oni, ktorí prinášajú hodnotu pre celý Mint Investments. V nastávajúcom období bude dôležité, aby firmy ukázali stabilitu a aby sa týmto spôsobom aj správali.
A rovnako je dôležité zotrvať v naštartovanom úsilí. Vo svete, ktorý sa veľmi rýchlo mení, bude kľúčové byť flexibilný a nebáť sa robiť rozhodnutia. My budeme naďalej pracovať, investovať, developovať v Česku a na Slovensku. Tu sme doma, tu máme náš „track-rekord“.
